Alle skatter på tyrkisk ejendom for danskere | Komplet guide

Alle skatter en dansk ejer møder på tyrkisk ejendom

At købe ejendom i Tyrkiet er en af de mest populære grænseoverskridende investeringer for danskere, især på Middelhavets kyst omkring Alanya. Men det, der overrasker de fleste købere, er ikke selve købet — det er skatternes livscyklus. Et tyrkisk hjem udløser forpligtelser i to lande, på tre forskellige tidspunkter, og reglerne i Ankara svarer sjældent til reglerne i København.

Denne guide er det definitive kort. Den gennemgår alle skatter, du støder på fra den dag, du underskriver skødet, igennem hvert år du ejer ejendommen, til den dag du sælger — og den forklarer den danske side af hvert trin, fordi Danmark beskatter sine beboere på verdensomspændende indkomst og verdensomspændende formue.

Læs den som en reference. Sæt bogmærke. De detaljerede mekanikker i hver fase er dækket i dedikerede følgeartikler linket igennem teksten.

Vigtigt: Skattelovgivningen ændrer sig hvert år, satser inflationsjusteres i Tyrkiet, og din personlige situation (bopæl, civilstand, hvordan du ejer ejendommen) ændrer resultatet. Behandl tallene her som en strukturel guide, ikke personlig rådgivning. Bekræft altid med en tyrkisk mali müşavir (certificeret revisor) og en dansk revisor, inden du handler.

Den samlede skatteoversigt

Her er hele livscyklussen på ét overblik. Hver række uddybes i afsnittene nedenfor.

|-----|-------|------|-------|-------------------|

| Tapu Harcı (tinglysningsafgift) | Køb | 4% af erklæret værdi | Lovmæssigt delt 2% køber / 2% sælger; i praksis betaler køber ofte alle 4% | Tillægges dit danske omkostningsgrundlag — gem kvitteringen til fremtidige gevinstberegninger |

| KDV (moms) | Køb | 1% bolig < 150 m²; 18–20% erhverv / store nybyggerier | Fritagelse for udenlandske købere mulig ved betaling i fremmed valuta og besiddelse i 1 år | Ingen dansk moms; relevant kun for din anskaffelsesomkostning |

| Gelir Vergisi på leje | Besiddelse | 0% op til ~33.000 TRY, herefter 15–40% progressivt | Standard 15% paushalfradrag eller faktiske udgifter | Leje beskattes også i Danmark; DK giver kredit for betalt tyrkisk skat |

Lad os nu gennemgå hver fase.

Fase 1 — Købsskatter (éngangsbetalinger)

Disse betales én gang ved erhvervelsen. Budgetter med dem oven i købsprisen.

Tapu Harcı — den 4% tinglysningsafgift

Tinglysningsafgiften (tapu harcı) er den store post. Den er 4% af den erklærede salgsværdi, og ifølge loven deles den ligeligt: 2% fra køber og 2% fra sælger. I virkelighedens Alanya-transaktioner presser sælgere dog ofte hele 4% over på den udenlandske køber, så afklar altid skriftligt, hvem der betaler hvad, inden du underskriver.

Et afgørende punkt: skatten beregnes af den erklærede værdi. Underdeklaration for at spare skat er en udbredt men farlig praksis — det er ulovligt, det skaber et lavere officielt omkostningsgrundlag (som oppuster din fremtidige kapitalgevinst), og Rayiç Bedel-gulvet betyder, at du alligevel ikke kan erklære under den kommunale vurderingsværdi.

KDV — momsspørgsmålet

Moms (Katma Değer Vergisi) afhænger af, hvad du køber:

1% for boligenheder under 150 m² (de fleste lejligheder).
18–20% for erhvervsejendomme eller store nybyggede boliger over 150 m².

Der er en værdifuld momsfritagelse for udenlandske købere: en ikke-hjemmehørende udlænding, der køber en brandny ejendom hos udvikleren, kan være fuldt fritaget for KDV, forudsat at købsprisen betales i fremmed valuta indført til Tyrkiet, og ejendommen besiddes i mindst ét år. Videresalg (brugt) af ejendomme mellem privatpersoner er generelt uden for momssystemet.

Skøde- og tinglysningsgebyrer

Ud over de store skatter opkræver tinglysningskontoret (TKGM) et lille fast döner sermaye-servicegebyr — typisk nogle få tusinde tyrkiske lira. Der er også mindre omkostninger til den obligatoriske jordskadeforsikring (DASK), ejendomsvurderingsrapporten (ekspertiz raporu) og en autoriseret oversætter/notar til skødets underskrivelse.

Samlet købs-skattebelastning

For en typisk brugt lejlighed under 150 m² kan du forvente omtrent 4–6% af købsprisen i kombinerede éngangsafgifter og gebyrer (primært tapu harcı). Et nybyggeri under valutafritagelsen kan lande tæt på den lave ende; erhvervs- eller luksusejendomme trækker langt højere op på grund af de 18–20% i moms.

For den fulde købs-omkostningsoversigt inkl. ejendomsmæglerprovision og juridiske gebyrer, se vores dedikerede guide: Alle købsomkostninger ved køb af bolig i Tyrkiet som dansk køber (2026).

Fase 2 — Besiddelsesafgifter (årlige)

Når du ejer ejendommen, gælder to små årlige afgifter og én potentielt væsentlig indkomstskat.

Emlak Vergisi — den årlige ejendomsskat

Dette er Tyrkiets løbende ejendomsskat, beregnet på grundlag af Rayiç Bedel (den kommunale vurderingsværdi, som er lavere end markedsværdien). Satsen afhænger af, om kommunen er en storby (büyükşehir):

Standardkommuner: 0,1% for boliger.
Storbykommuner — herunder Alanya/Antalya — 0,2% for boliger.

En Alanya-lejlighed med en Rayiç Bedel på f.eks. 2.000.000 TRY skylder altså ca. 4.000 TRY om året, betalt i to rater (én inden udgangen af maj, én inden udgangen af november). Det er oprigtigt billigt efter danske standarder.

Çevre Temizlik Vergisi — renovationsafgiften

Miljørengøringsafgiften er en lille fast årlig afgift for beboede boliger, normalt opkrævet via vandregningen. For en normal lejlighed udgør den en symbolsk sum — tænk titusinder af euro om året, ikke hundredvis.

Indkomstskat af lejeindtægt

Her bliver det seriøst. Hvis du udlejer din tyrkiske ejendom, er lejeindtægten tyrkisk kildeindkomst og skal angives i Tyrkiet via den årlige Gelir Vergisi Beyannamesi (selvangivelse, der indgives i marts for det foregående år).

Nøglemekanik for 2026:

Fritagelsesgrænse (beyan haddi): den første del af boligudlejningsindkomst — ca. 33.000 TRY for 2026 — er fritaget for boligudlejning. Under grænsen kræves ingen angivelse (med forbehold for visse betingelser).
Progressive trin: over grænsen beskattes indkomst efter standardtaksten, omtrent 15% → 20% → 27% → 35% → 40% i takt med stigende indkomst.
To fradragsmetoder: du kan enten fratrække dine faktiske dokumenterede udgifter (gerçek gider usulü — reparationer, administration, forsikring, renter, selve emlak vergisi) eller tage et fast 15% standardfradrag (götürü gider usulü) uden kvitteringer. Du vælger den bedste, men når du har valgt paushalfmetoden, skal du holde dig til den i to år.

De fulde mekanikker — registrering, indgivelse, valg af fradragsmetode og hvad der tæller som fradragsberettiget udgift — er dækket i detaljer her: Tyrkisk lejeindkomstskat for danske ejere: Sådan selvangiver du i både Tyrkiet og Danmark.

Den danske side af lejeindtægt

Her er fælden mange danskere overser: lejeindtægt fra din tyrkiske ejendom er også skattepligtig i Danmark, hvis du er dansk skattepligtig borger, fordi Danmark beskatter verdensomspændende indkomst. Du indberetter det til SKAT, og den dansk-tyrkiske dobbeltbeskatningsoverenskomst giver herefter lempelse — typisk via kreditmetoden, hvor den skat, du allerede har betalt i Tyrkiet, modregnes i din danske skat, så du ikke beskattes to gange af den samme krone. Du betaler stadig den højeste af de to effektive satser, og Danmarks er normalt højere.

Fase 3 — Salgsskatter

Når du sælger, er overskriften kapitalgevinst — og her lever den mest berømte regel i tyrkisk ejendomsskat.

Değer Artış Kazancı — og 5-årsreglen

Tyrkiet beskatter kapitalgevinsten (değer artış kazancı) ved et ejendomssalg kun, hvis du sælger inden for fem år fra købet. Gevinsten lægges til din ordinære indkomst og beskattes efter den progressive 15–40%-takst, efter en inflationsindekseringsregulering der reducerer den skattepligtige gevinst.

Sælger du, efter at have ejet ejendommen i mere end fem fulde år, er gevinsten fuldt ud fritaget i Tyrkiet (değer artış kazancı istisnası). Dette er den enkelt største grund til, at danske investorer planlægger deres afstidspunkt omkring femårsmarkeringen. Tidsfristen løber fra datoen for tinglysning af skødet (tapu), så sørg for at have dokumenteret den dato.

De fulde salgs-skattemekanikker, indeksering og timingstrategi er dækket her: Salg af din tyrkiske feriebolig som dansk ejer: Tyrkisk kapitalgevinstskat møder dansk indberetning.

Moms ved salg

For en privatperson, der sælger sin egen ejendom, er salget generelt momsfritaget. Moms ved salg bliver kun en udfordring, hvis du anses for at handle professionelt (gentagne køb og salg som erhvervsvirksomhed).

Den danske side af salget

Afgørende er det, at den tyrkiske 5-årsfritagelse ikke er bindende for Danmark. Hvis du er dansk skattepligtig borger, da du sælger, kan Danmark beskatte kapitalgevinsten efter sine egne regler, uanset om Tyrkiet har fritaget den — den udenlandske skattekredit hjælper kun, hvor der faktisk er betalt tyrkisk skat, og efter fem år er der ingen. Om Danmark beskatter en udenlandsk sommerhusgevinst afhænger af din bopælsstatus, hvordan ejendommen har været brugt (parcelhusreglen / sommerhusreglerne gælder sjældent for udenlandsk ejendom) og overenskomstens fordeling af beskatningsretten. Dette er det trin, hvor danske ejere mest har brug for en revisor.

Danske grænseoverskridende forpligtelser

At eje udenlandsk ejendom sker ikke i et vakuum for en dansk skattepligtig borger. Tre stående forpligtelser gælder uanset fase.

Indberetning af tyrkisk ejendom til SKAT

Du skal indberette den udenlandske ejendom til Skattestyrelsen (SKAT). Danske skattepligtige borgere skal indberette verdensomspændende aktiver, og en udenlandsk ejendom hører hjemme i din årlige selvangivelse (oplysningsskema). Danmark opkræver også ejendomsværdiskat på udenlandske boliger brugt som bopæl, beregnet af den udenlandske værdi — med lempelse for eventuelt sammenlignelig udenlandsk skat betalt. At udelade aktivet er ikke en grå zone; det medfører bøder.

Dobbeltbeskatningsoverenskomsten

Danmark og Tyrkiet har en indkomstskatte-dobbeltbeskatningsoverenskomst, der fordeler beskatningsretten og forhindrer, at den samme indkomst beskattes fuldt ud to gange. Bekræft den aktuelle overenskomststatus med SKAT eller din revisor, inden du stoler på den — overenskomstbetingelser og lempelsesmetoden (kredit vs. fritagelse) kan ændre sig, og den praktiske lempelse afhænger altid af korrekt og rettidig indgivelse i begge lande. Uden korrekt dokumentation for betalt tyrkisk skat kan du ikke gøre krav på kreditten.

Indberetning af udenlandsk lejeindtægt

Som dækket i Fase 2 skal lejeindtægt fremgå af din danske selvangivelse selv efter tyrkisk skat. Gem alle tyrkiske indgivelseskvitteringer, tapu'en, emlak vergisi-kvitteringerne og dokumentation for valutaoverførsler — disse dokumenter er det, der gør dine danske kreditkrav og omkostningsgrundlagsberegninger forsvarlige.

Sammensætning: Et livscyklussnapshot

Forestil dig en dansker, der køber en 150 m² Alanya-lejlighed, ejer den syv år med sæsonudlejning og derefter sælger:

1. Ved køb: ~4% tapu harcı + mindre tinglysningsgebyrer; 1% (eller fritaget) moms.

2. Hvert år: ~0,2% emlak vergisi af vurderingsværdien, en symbolsk renovationsafgift og progressiv indkomstskat af nettoleje — krediteret over for dansk skat.

3. Ved salg (år 7): nul tyrkisk kapitalgevinstskat takket være 5-årsreglen; dansk gevinstskat vurderes separat baseret på bopæl.

4. Løbende: årlig SKAT-indberetning af aktivet og eventuel lejeindtægt.

Den strukturelle pointe: Tyrkiet er billigt at besidde og, efter fem år, billigt at forlade. Danmark er der, hvor den tungere løbende indberetning og potentielle gevinstskat lever. Planlæg for begge.

Ofte stillede spørgsmål

De detaljerede følgeguider dækker købsomkostninger (Alle købsomkostninger ved køb af bolig i Tyrkiet som dansk køber (2026)), lejeindkomstskat (Tyrkisk lejeindkomstskat for danske ejere: Sådan selvangiver du i både Tyrkiet og Danmark) og kapitalgevinst ved salg (Salg af din tyrkiske feriebolig som dansk ejer: Tyrkisk kapitalgevinstskat møder dansk indberetning). Bekræft altid detaljer med en kvalificeret tyrkisk revisor og dansk revisor.

Alle skatter på tyrkisk ejendom for danske ejere: Emlak Vergisi, lejeindkomstskat og kapitalgevinst