Køber du feriebolig eller investeringsbolig i Tyrkiet fra Danmark, er den annoncerede pris kun en del af regnestykket. De gebyrer, skatter og overførselsomkostninger, der lægges oven i købsprisen, er bygget helt anderledes op end det, du kender hjemmefra, og et par af dem er store nok til at rykke mærkbart ved dit budget. Denne guide gennemgår hver eneste omkostning, du reelt betaler i 2026, sammenligner hver post med den danske pendant, så tallene føles velkendte, og slutter med et regneeksempel i både TRY og DKK.
Det store billede: budgettér 7-10% oven i prisen
Den mest brugbare tommelfingerregel er denne: læg 7-10% oven i den aftalte købspris for at dække det hele. I Danmark er du vant til relativt beskedne handelsomkostninger på fast ejendom - primært tinglysningsafgiften og dine egne rådgiverudgifter. Tyrkiet samler en større del af omkostningen i én overførselsskat plus en håndfuld obligatoriske poster. Totalen er højere end en dansk tinglysning, men strukturen er enklere, og der er ingen dansk kæde af mægler- og advokatprocenter indbygget i hver handel.
1. Tapu harcı (skødeoverførselsgebyr) - 4%
Tapu harcı er overførselsskatten på skødet, som betales, når ejerskabet registreres hos Tinglysningskontoret (Tapu Müdürlüğü). Den er 4% af den deklarerede ejendomsværdi. Efter loven deles de 4% i 2% køber og 2% sælger, men i praksis ender køberen meget ofte med at betale alle 4% - især ved videresalg og projektkøb, hvor sælgers nettopris er låst. Få på skrift, hvem der betaler hvilken halvdel, før du underskriver.
Dansk sammenligning: herhjemme betaler du tinglysningsafgift ved en ejendomsoverdragelse på cirka DKK 1.850 plus 0,6% af købesummen. Tyrkiets flade 4% er klart højere i procent, men den samler i én betaling, hvad der i Danmark spredes ud over tinglysning, rådgiver og mægler.
2. KDV (moms) - 0%, 1% eller 20% alt efter boligen
KDV er der, hvor du enten sparer penge eller får en ubehagelig overraskelse, så læs grundigt:
- Brugt bolig (videresalg): 0% KDV. Intet at betale.
- Ny bolig fra projektudvikler, nettoareal på 150 m² eller derunder: 1% KDV.
- Ny bolig over 150 m², eller erhvervsejendom: 20% KDV.
For en dansk køber, der er vant til flad 25% moms på de fleste varer, er 1%-satsen på en lille nybygget lejlighed bemærkelsesværdigt lav - men 20%-satsen på en større ny bolig er den omkostning, der ødelægger budgetter, hvis den overses. Grænsen på 150 m² nettoareal er afgørende, så bed altid udvikleren om nettoarealet (ikke bruttoarealet) på skrift.
3. SPK-ejendomsvurdering - TRY 2.000-5.000
Siden 2019 har en officiel SPK-autoriseret vurderingsrapport (gayrimenkul değerleme raporu) været obligatorisk ved handler med udenlandske købere. Den fastslår en uafhængig markedsværdi og beskytter dig mod for høj deklarering. Forvent TRY 2.000-5.000 alt efter ejendom og by. Der findes ingen reel dansk pendant, fordi danske vurderinger drives af din realkreditbank frem for af en statskrav-regel for udlændinge.
4. DASK jordskælvsforsikring - TRY 200-500/år
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) er lovpligtig naturkatastrofeforsikring og en forudsætning for at få forsyninger tilsluttet og skødet registreret. Den er billig - typisk TRY 200-500 om året for en almindelig lejlighed. Tænk på den som den tyrkiske udgave af en basal lovpligtig bygningsforsikring, bare langt billigere end en dansk husforsikring, fordi den specifikt dækker jordskælvsskader.
5. Mæglersalær - typisk 3% + 3%
Den tyrkiske standardmodel er 3% fra køber og 3% fra sælger, plus KDV på salæret. Nogle mæglere forhandler, og på projektkøb er salæret ofte allerede inde i prisen. Afklar altid, om den pris, du fik oplyst, er inklusive salær.
[IMAGE: Side-om-side opdeling af omkostninger der sammenligner en dansk tinglysning med en tyrkisk skødeoverførsel, ren infografik-stil]
6. Valuta: at flytte DKK til TRY
Det tyrkiske køb, tapu-gebyret, vurderingen og DASK afregnes alle i tyrkiske lira, så du skal veksle DKK til TRY - og den veksling har sin egen pris:
- SWIFT/international overførselsgebyr: cirka DKK 150-300 pr. overførsel fra en dansk bank.
- Vekselspænd: banker lægger typisk 0,5-1% oven i mid-market-kursen, hvilket på et ejendomsstort beløb langt overstiger det faste gebyr.
Bruger du en specialist som wise.com (eller en tilsvarende), kommer du som regel tættere på mid-market-kursen og et lavere spænd end hos en almindelig dansk bank. Tag også højde for kursrisiko: aftaler du en TRY-pris uger før overtagelse, kan DKK-omkostningen flytte sig. Mange danske købere veksler i rater eller låser en kurs for at undgå ubehagelige udsving.
Dansk administrativ note: når du sender et stort beløb til udlandet, så gem ordentlig dokumentation for overførslen. Det er ikke i sig selv en bestemt SKAT-indberetning, men god bogføring skaber et klart kapitalspor og gør eventuelle senere spørgsmål om pengenes oprindelse eller et fremtidigt salg lette at besvare.
Regneeksempel: en nybygget lejlighed til TRY 10.000.000 (140 m²)
Antag en 140 m² ny bolig fra en udvikler til TRY 10.000.000, hvor køber betaler hele tapu-gebyret og standard mæglersalær.
| Omkostning | Sats | TRY |
|---|---|---|
| Tapu harcı | 4% | 400.000 |
| KDV (≤150 m² ny) | 1% | 100.000 |
| SPK-vurdering | fast | 3.500 |
| DASK (år 1) | fast | 400 |
| Mæglersalær | 3% + KDV | 360.000 |
| Samlede ekstraomkostninger | | ≈ 863.900 |
Det er cirka 8,6% oven i prisen - lige inden for 7-10%-reglen. Ved en illustrativ kurs på 1 TRY ≈ 0,21 DKK ser billedet i din egen valuta sådan ud:
- Købspris: TRY 10.000.000 ≈ DKK 2.100.000
- Ekstraomkostninger: TRY 863.900 ≈ DKK 181.400
- Plus overførselsomkostning (0,5-1% spænd + SWIFT): ≈ DKK 10.000-22.000
- Alt i alt ≈ DKK 2.290.000-2.303.000
Var den samme lejlighed over 150 m² og ramte 20%-KDV-båndet, ville KDV-linjen alene springe fra TRY 100.000 til TRY 2.000.000 - hvilket netop er grunden til, at arealgrænsen fortjener en skriftlig bekræftelse, før du binder dig.
[IMAGE: Et dansk par gennemgår et regneark med boligomkostninger med udsigt til en tyrkisk kystlejlighed]
Konklusion for danske købere
Tyrkiets handelsomkostninger er højere i annonceret procent end en dansk tinglysning, men mere forudsigelige: én dominerende overførselsskat, et klart defineret momsbånd og et par små obligatoriske poster. Budgettér 7-10% oven i prisen, bekræft momsbånd og nettoareal på skrift, slå fast hvem der betaler tapu-delingen, og shop din DKK-til-TRY-veksling i stedet for bare at bruge banken. Gør du det, gemmer omkostningssiden af dit tyrkiske køb ingen overraskelser.