At leje sin tyrkiske feriebolig ud kan nemt dække driftsudgifterne, men lejeindkomsten udløser en skattepligt i to lande, som overrasker mange danske ejere. Du vælger ikke mellem at betale skat i Tyrkiet eller i Danmark. Du indberetter i begge. Den gode nyhed er, at dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyrkiet sikrer, at den samme indkomst ikke reelt beskattes to gange. Denne guide gennemgår, hvem der beskatter hvad, hvordan du beregner den tyrkiske skat, hvordan du selvangiver den til SKAT, og den årlige kalender, der holder dig på rette spor.
Hvem beskatter hvad
Reglen, der styrer det hele, er artikel 6 i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyrkiet, underskrevet i 1991 og i kraft siden 1993. Indkomst fra fast ejendom beskattes i det land, hvor ejendommen ligger. Din lejlighed ligger i Tyrkiet, så Tyrkiet har den første og primære ret til at beskatte lejen.
Det fritager ikke Danmark. Som fuldt skattepligtig i Danmark beskattes du af din globale indkomst, så du skal også selvangive den tyrkiske leje til SKAT. Danmark anvender derefter creditmetoden efter ligningsloven § 33: din danske skat nedsættes med den tyrkiske skat, du faktisk har betalt af samme indkomst. Creditten kan ikke overstige den danske skat, der falder på den tyrkiske del, men i praksis forhindrer den reel dobbeltbeskatning. Rækkefølgen er altid den samme: Tyrkiet beskatter først, Danmark giver credit bagefter.
Sådan beregnes den tyrkiske skat
Tyrkiet behandler dig som begrænset skattepligtig — beskattet kun af tyrkisk-kildeindkomst. Lejeindkomsten beregnes sådan:
1. Start med den årlige bruttoleje, omregnet til tyrkiske lira til centralbankkursen på hver betalingsdato.
2. Træk boligfradraget fra. For indkomst optjent i 2026 er bundfradraget for boligudlejning 58.000 TRY om året. Ejer du mere end én bolig, der udlejes privat, anvendes fradraget én gang på den samlede boligleje, ikke pr. ejendom. Der er intet tilsvarende fradrag for erhvervslejemål.
3. Træk et fradrag fra. Det enkleste er götürü gider (standardfradraget): et fast fradrag på 15% af bruttolejen uden bilag. Bemærk, at det er 15%, ikke det højere tal, som nogle ældre guider angiver. Alternativt giver metoden med faktiske udgifter dig mulighed for at fratrække dokumenterede omkostninger — reparationer, forsikring, administrationsgebyrer, renter og afskrivning — hvis dine reelle udgifter overstiger 15%. Når du vælger standardfradraget, skal du bruge det i to på hinanden følgende år.
4. Anvend de progressive trin, der starter ved 15% og stiger trinvist til 40% for de højeste indkomster.
For en typisk dansk-ejet ferielejlighed efterlader bundfradraget plus 15%-standardfradraget ofte et beskedent beskatningsgrundlag, så den tyrkiske regning er hyppigt mindre, end ejerne forventer. Et hurtigt eksempel: opkræver du 240.000 TRY i boligleje over året, fjerner du først bundfradraget på 58.000 TRY og tager derefter 15%-standardfradraget af bruttobeløbet, hvilket efterlader et beskatningsgrundlag i de lave seks cifre i lira, der overvejende beskattes i indgangstrinnet på 15%.
To forbehold. For det første gælder dette bundfradrag kun for boligudlejning — erhvervslejemål beskattes fuldt ud fra den første lira. For det andet kan korttidsudlejning af ferieboliger behandles anderledes og kan udløse ekstra krav om tilladelse og skat, så bekræft din ordning, før du sætter boligen til leje på en bookingplatform.
Selvangivelse til Danmark (SKAT)
Danmark er der, hvor danske ejere oftest går galt i byen, fordi de antager, at den tyrkiske indberetning er hele historien. Det er den ikke.
- Du skal selvangive lejeindkomsten til SKAT. Udenlandsk lejeindkomst indgår i din årlige danske opgørelse (TastSelv). Du er ikke fritaget, blot fordi Tyrkiet allerede har beskattet den.
- Du tager creditten for betalt tyrkisk skat efter ligningsloven § 33, og det er den, der stopper dobbeltbeskatning.
- Du skal selvangive ejerskabet af den udenlandske ejendom efter skattekontrolloven § 8 P. Det er en selvstændig pligt ud over at selvangive indkomsten, og den gælder, uanset om ejendommen er udlejet.
- Ejendomsværdiskat kan blive aktuel. Hvis du på noget tidspunkt i året bruger den tyrkiske ejendom privat, kan dansk ejendomsværdiskat gælde for den. Da tyrkiske boliger ikke har en dansk vurdering, ansætter du selv markedsværdien ud fra et godkendt indeks, og betalte udenlandske ejendomsskatter kan i visse tilfælde modregnes i den danske ejendomsværdiskat, hvis du oplyser dem.
Gå ikke ud fra, at den tyrkiske indkomst er usynlig for Danmark. Danmark og Tyrkiet udveksler skatteoplysninger automatisk, så SKAT kan få kendskab til din tyrkiske indkomst og dine aktiver på egen hånd. En frivillig og korrekt selvangivelse er langt billigere end en efterfølgende genoptagelse.
Din praktiske årskalender
- Før din første udlejningssæson: Skaf et tyrkisk skattenummer (vergi kimlik numarası). Du skal bruge det for at indberette i Tyrkiet, og at ordne det, før du tager din første lejer, undgår stress ved fristen. Overvej at udpege en lokal mali müşavir (autoriseret revisor) til at håndtere den tyrkiske selvangivelse.
- I løbet af året: Notér hver lejebetaling og centralbankkursen på den dag, du modtager den. Gem bilag, hvis du vil bruge metoden med faktiske udgifter.
- 1.–31. marts: Indberet din tyrkiske årlige selvangivelse via GİB's online indberetningsportal for det foregående kalenderår.
- Ultimo marts og ultimo juli: Betal den tyrkiske skat i to lige store rater.
- Den danske opgørelsesperiode (forår): Selvangiv den tyrkiske leje og tag § 33-creditten i TastSelv, bekræft din ejendomsselvangivelse efter skattekontrolloven § 8 P, og afregn eventuel ejendomsværdiskat.
Indberet i den rigtige rækkefølge, før rene lira-omregnede regnskaber, og pligten i to lande bliver en forudsigelig rutine i stedet for en kilde til bøder. Når beløbene er betydelige, betaler en tyrkisk revisor plus en dansk revisor med erfaring i udenlandsk ejendom sig selv hjem.