Salg af din tyrkiske feriebolig som dansk ejer: Tyrkisk kapitalgevinstskat møder dansk indberetning
For en dansk ejer er salget af en tyrkisk feriebolig sjældent blot en tyrkisk transaktion. Gevinsten er synlig for to skattemyndigheder på én gang: Tyrkiet, hvor ejendommen ligger, og Danmark, hvor du er skattemæssigt hjemmehørende. At forstå, hvordan de to passer sammen – og hvor Danmarks-Tyrkiets dobbeltbeskatningsoverenskomst træder til – er det, der forhindrer dig i at betale dobbelt eller, lige så slemt, i at blive overrasket under en SKAT-gennemgang.
Trin et: den tyrkiske side
I Tyrkiet er fortjeneste på en ejendom, du har købt, en skattepligtig værdistigningsgevinst i henhold til indkomstskatteloven (artikel mükerrer 80) kun hvis du sælger inden for fem fulde år (60 måneder) fra tapu-registreringsdatoen. Efter fem år er gevinsten skattefri. Det skattepligtige beløb er din salgspris minus din inflationsindekserede købspris (opjusteret med Yİ-ÜFE-indekset, hvor det steg 10% eller mere), minus dokumenterede omkostninger, minus 2026-fritagelsen på 150.000 TRY (den var 120.000 TRY i 2025). Restbeløbet beskattes med 15%–40% og skal angives på en tyrkisk selvangivelse, der indgives mellem 1. og 31. marts året efter salget.
Trin to: den danske side
Som dansker, der er fuldt skattepligtig i Danmark, er din globale indkomst – herunder en gevinst på udenlandsk ejendom – i princippet indberetningspligtig til SKAT, omregnet til danske kroner til den relevante valutakurs. Formålet med Danmarks-Tyrkiets dobbeltbeskatningsoverenskomst er at sikre, at denne gevinst ikke beskattes fuldt ud af begge lande.
Hvor beskattes gevinsten reelt?
I henhold til standardoverenskomstreglen for fast ejendom er gevinster skattepligtige i det land, hvor ejendommen befinder sig – Tyrkiet. Danmark lemper herefter dobbeltbeskatningen på den samme gevinst. Du bør stadig oplyse salget i Danmark og gøre krav på overenskomstlempelse frem for blot at udelade det.
| Spørgsmål | Tyrkiet (hvor ejendommen befinder sig) | Danmark (hvor du bor) |
|---|---|---|
| Primær ret til at beskatte gevinsten | Ja – ejendommen er beliggende her | Lemper dobbeltbeskatning i henhold til overenskomsten |
| Hvornår er det skattefrit i Tyrkiet? | Efter 5 fulde ejerskabsår | ikke relevant |
| Hvad du skal gøre | Indsend tyrkisk selvangivelse (1.–31. mar. næste år) ved tidligt salg | Indberet salget til SKAT, gør krav på overenskomstlempelse |
| Valuta til indberetning | TRY | Omregn til DKK |
En dansk ejers dokumentationscheckliste
- Tapu'en, der viser din erhvervelsesdato – dit femårs-ur og indeksering afhænger begge af den.
- Dokumentation for købspris og omkostninger (tinglysningsafgift, notar, mæglerhonorarer) for at reducere den tyrkiske gevinst.
- Den tyrkiske selvangivelse og betalingskvittering, som er dit bevis, når du gør krav på overenskomstlempelse i Danmark.
- Valutakursoptegnelser til den kroneomsætning, SKAT forventer.
Mange danske ejere i Alanya købte som pensions- eller feriebase; den samme dokumentationsdisciplin, der beskytter din jordskælvsforsikringsposition – se vores guide til Håndtering af DASK Jordskælvsforsikring fra Udlandet: En Guide til Skandinaviske Fritidsboligejere – er præcis det, der muliggør et rent, overenskomstdækket salg år senere.
Det vigtigste budskab til danske ejere er betryggende: hold ejendommen i mere end fem år, og Tyrkiet opkræver intet, mens overenskomsten beskytter dig mod at blive beskattet to gange ved et tidligere salg – så længe du indberetter det korrekt på begge sider.