Даниялық сатып алушылар үшін түрік ипотекасы: балама нұсқалар

<p>Егер сіз Түркия жағалауындағы пәтерді армандайтын даниялық сатып алушы болсаңыз, алғашқы ойыңыз өз еліңіздегідей ипотека рәсімдеу болуы мүмкін. Данияда realkreditlån — әлемдегі ең арзан әрі икемді тұрғын үй несиелерінің бірі. Алайда, оны Түркиядағы мүлікке пайдалана алмайсыз, ал түрік баламалары көпшілік күткеннен әлдеқайда тиімсіз. Мұның себебін түсіну жоспарлау мен бюджеттеу тәсілін толық өзгертеді. Бұл нұсқаулықта ненің шектелгені, ненің қымбат екені және даниялықтардың шын мәнінде қандай жолды таңдайтыны қарастырылады.</p><h2>Неге даниялық realkreditlån қолжетімді емес</h2><p>Даниялық ипотекалық несиелеу қарапайым заңнамалық негізге сүйенеді. Realkreditloven заңына сәйкес, даниялық ипотекалық банк realkreditlån несиесін тек Данияның жер тізілімінде (tinglyst) тіркелуі мүмкін жылжымайтын мүлік кепілімен ғана бере алады. Анталья немесе Аланьядағы демалыс пәтері Данияның tingbog жүйесінде емес, түрік Tapu жүйесінде тіркеледі, сондықтан ол ешқашан даниялық ипотекалық облигация үшін кепіл бола алмайды. Бұл құжат айналымы арқылы келісуге болатын мәселе емес; бұл — облигацияға негізделген жүйенің қауіпсіздігін қамтамасыз ететін негізгі қағида. Ешбір даниялық realkreditinstitut шетелдік жерді кепілге алмайды.</p><p>Бұл жайт барлығын өзгертеді. Қолжетімді деп саналатын 30 жылдық арзан бекітілген мөлшерлемелі қаржыландыру Түркияда сатып алу үшін жай ғана жоқ. Сіздің қаржыландыруыңыз не Даниядағы бар активтеріңізден, не Түркия ішінен шығуы керек.</p><h2>Friværdi: даниялықтардың басым бөлігі қолданатын стратегия</h2><p>Ең кең таралған тәсіл — Данияда бұрыннан бар үйіңіздің кепілімен ақша тарту. Егер Даниядағы үйіңіздің құны өскен болса, сізде friværdi бар, яғни мүлкіңіздің нарықтық құны мен өтелмеген ипотекаңыз арасындағы үлес (капитал). Сіз осы капиталдың бір бөлігін tillægslån (қосымша realkreditlån) немесе үлкен қайта қаржыландыру (рефинансирование) арқылы босатып, қолма-қол ақшаны Түркияда толық төлеп сатып алу үшін пайдалана аласыз.</p><p>Мұның артықшылығы айқын: сіз даниялық пайыздық мөлшерлемелер мен даниялық шарттарды сақтайсыз, ал түрік пәтері түрік кредиторының қатысуынсыз толық өтеледі. Төмендегі баламалармен салыстырғанда, бұл әдетте даниялық таба алатын ең арзан капитал. Шектеулерді ескеріңіз. Әдетте 300 000-нан 500 000 DKK-ға дейін шектелген стандартты тұтынушылық несие толық сатып алуға жеткіліксіз, сондықтан кепілсіз несие емес, негізгі үйіңіздің капиталын босату басты құрал болып табылады. Капиталды шығару Даниядағы қарызыңызды көбейтеді, сондықтан ай сайынғы төлем демалыс үйі жаңалық болудан қалғаннан кейін де бюджетіңізге сәйкес келуі керек.</p><h2>Түрік банктерінің ипотекасы: заңды, бірақ өте қымбат</h2><p>Түрік банктері шетелдіктерге, оның ішінде даниялықтарға несие береді, ал ЕО/ЕЭА азаматтары ең қолайлы өтініш берушілер қатарында. Garanti BBVA шетелдіктерге ең қолайлы банк болып саналады, оларда ағылшын тілінде сөйлейтін қызметкерлер мен қалыптасқан процесс бар; сондай-ақ İşbank, VakıfBank және Ziraat шетелдіктердің өтініштерін қабылдайды. Несиенің мүлік құнына қатынасы (LTV) 50-70% (яғни 30-50% бастапқы жарна), мерзімі 10-15 жыл болады деп күтіңіз, ал құжаттар тізімі төлқұжатты, түрік салық нөмірін, үш-алты айлық кіріс және банк үзінділерін, туған еліңізден несие тарихын және SPK бағалауын қамтиды.</p><p>Негізгі мәселе — баға. № 32 Президент Жарлығына сәйкес, тұрғын үй ипотекасы түрік лирасымен рәсімделуі тиіс. Түркия Орталық банкінің (CBRT) базалық мөлшерлемесі шамамен 37-38% деңгейінде болғандықтан, шетелдіктерге арналған бөлшек ипотека мөлшерлемелері жылына 40-55% құрайды. Бұл деңгейде шағын ғана несие бойынша пайыздар жылжымайтын мүлік әкелетін жалдау ақысынан асып кетуі мүмкін. Көптеген даниялық сатып алушылар үшін лирамен ипотека алу мүлдем тиімсіз.</p><p>Шағын ерекшелік бар. Бірнеше жеке банктер ірі жеке капиталы бар клиенттерге 60-70% LTV-мен шамамен 5-9% мөлшерлеме бойынша EUR немесе USD ипотекаларын ұсынды, бірақ олар стандартты бөлшек несиелеуге кірмейді, арнайы реттеуді талап етеді және қарапайым демалыс үйін сатып алушы оған арқа сүйемеуі керек.</p><h2>Құрылыс салушының бөліп төлеу жоспарлары (taksit): негізгі бағыт</h2><p>Даниялық капиталын босатқысы келмейтін сатып алушылар үшін ең танымал нұсқа — тікелей құрылыс салушыдан қаржыландыру алу. Taksit жоспары әдетте 20-50% бастапқы жарнаны талап етеді және қалған соманы 24-60 айға бөледі. Жобалау сатысындағы жаңа құрылыстарда бұл жоспарлар көбінесе пайызсыз болады, өйткені құрылыс салушы банктік пайыздарды есептегеннің орнына кезең-кезеңімен төлемдерді мәміле бағасына қосады. Несиелік комитет, лира ипотекасының жоғары мөлшерлемесі және банк мақұлдауын ұзақ күту жоқ.</p><p>Кемшілігі — төлем мерзімі даниялық ипотекамен салыстырғанда қысқа, сондықтан ай сайынғы сомалар үлкен болады. Taksit қалған соманы бірнеше жыл ішінде, дұрысы құрылыс аяқталғанға дейін жабуға мүмкіндігіңіз болған жағдайда тиімді.</p><h2>Даниялықтар ескермейтін валюталық тәуекел</h2><p>Қай жолды таңдасаңыз да, валюта бағамына назар аударыңыз. Соңғы онжылдықта түрік лирасы Дания кронасына шаққанда өз құнының шамамен 93%-ын жоғалтты. Егер сіз табысыңызды кронамен тауып, лирамен қарыз болсаңыз, бұл құбылмалылық сіздің пайдаңызға да, не болмаса айтарлықтай қарсы да жұмыс істеуі мүмкін. Мұны бейтараптандырудың ең таза жолы — кронадан алынған капиталмен сатып алу, бұл friværdi әдісінің танымал болуының тағы бір себебі.</p><h2>Даниялық сатып алушыға арналған практикалық қадамдар</h2><p>Біріншіден, түрік салық нөмірін (vergi kimlik numarası) алыңыз; ол кез келген сатып алу немесе қаржыландыру алдында қажет және салық басқармасында төлқұжатпен бірнеше минутта беріледі. Екіншіден, қаржыландыру көзін ерте шешіп алыңыз, себебі friværdi босату мен taksit жоспары мүлдем басқа жерлерде рәсімделеді. Үшіншіден, 2019 жылдан бастап шетелдік сатып алушылар үшін міндетті болып табылатын және шамамен 2 000-5 000 TRY тұратын SPK бағалауын бюджетке қосыңыз. Белгілі бір пәтерді ұнатып қалмас бұрын Даниялық банкіңізбен капиталды босату мәселесін талқылаңыз, осылайша сіздің ұсынысыңыз қолжетімсіз түрік несиесіне емес, нақты қолма-қол ақшаға негізделеді.</p>