Turkkilaiset asuntolainat tanskalaisille: Miksi pankkilaina ei kannata

<p>Jos olet tanskalainen ostaja, joka haaveilee asunnosta Turkin rannikolla, ensireaktiosi on todennäköisesti sama kuin kotimaassa: järjestää asuntolaina. Tanskassa realkreditlån on yksi maailman edullisimmista ja joustavimmista asuntolainoista. Karu totuus on, että et voi käyttää sitä turkkilaiseen kiinteistöön, ja turkkilaiset vaihtoehdot ovat huomattavasti vähemmän houkuttelevia kuin useimmat odottavat. Tämän ymmärtäminen muuttaa täysin tavan, jolla suunnittelet ja budjetoit hankintasi. Tämä opas käy läpi, mikä on estetty, mikä on kallista ja mitä tanskalaiset todellisuudessa tekevät tilanteen ratkaisemiseksi.</p><h2>Miksi tanskalainen realkreditlån ei ole mahdollinen</h2><p>Tanskalainen kiinnitysluotto perustuu yksinkertaiseen lainsäädännölliseen pohjaan. Realkreditloven-lain nojalla tanskalainen kiinnitysluottopankki voi myöntää realkreditlån-lainan vain kiinteistöä vastaan, joka voidaan rekisteröidä (tinglyst) Tanskan lainhuutorekisteriin. Antalyassa tai Alanyassa sijaitseva loma-asunto rekisteröidään Turkin Tapu-järjestelmään, ei Tanskan tingbogiin, joten se ei voi koskaan toimia tanskalaisen katetun joukkovelkakirjalainan vakuutena. Tämä ei ole paperisotaongelma, josta voisi neuvotella; se on koko joukkovelkakirjalainajärjestelmän turvallisuuden ydin. Mikään tanskalainen realkreditinstitut ei kiinnitä ulkomailla sijaitsevaa maata, piste.</p><p>Tämä yksi tosiasia muuttaa kaiken. Halpa, 30 vuoden kiinteäkorkoinen rahoitus, jota pidit itsestäänselvyytenä, ei yksinkertaisesti ole saatavilla Turkin kiinteistökauppaan. Rahoituksesi on tultava joko olemassa olevasta tanskalaisesta varallisuudestasi tai Turkin sisältä.</p><h2>Friværdi: strategia, jota useimmat tanskalaiset todella käyttävät</h2><p>Ylivoimaisesti yleisin tapa on hankkia varat jo Tanskassa omistamaasi asuntoa vastaan. Jos tanskalaisen asuntosi arvo on noussut, sinulla on friværdiä – vapaata pääomaa asuntosi markkina-arvon ja jäljellä olevan asuntolainan välillä. Voit vapauttaa osan tästä pääomasta ottamalla tillægslånin (täydentävän realkreditlånin) tai tekemällä laajemman uudelleenrahoituksen ja käyttää nämä varat turkkilaisen asunnon maksamiseen suoraan käteisellä.</p><p>Edut ovat ilmeiset: säilytät tanskalaiset korot ja tanskalaiset lainaehdot, ja Turkin asunto maksetaan kokonaisuudessaan ilman paikallista luotonantajaa. Alla esiteltyihin vaihtoehtoihin verrattuna tämä on yleensä edullisinta pääomaa, mitä tanskalainen voi saada. Huomioi kuitenkin rajoitukset. Tavallinen kulutusluotto, jonka enimmäismäärä on noin 300 000–500 000 DKK, riittää harvoin koko kauppahintaan, minkä vuoksi pääoman vapauttaminen ensiasunnosta – ei vakuudeton laina – on pääasiallinen ratkaisu. Pääoman vapauttaminen kasvattaa tanskalaista velkaasi, joten kuukausikulujen on mahduttava budjettiisi vielä senkin jälkeen, kun loma-asunto ei enää tunnu uudelta ja jännittävältä.</p><h2>Turkkilaisten pankkien asuntolainat: laillisia mutta ankaria</h2><p>Turkkilaiset pankit myöntävät lainoja ulkomaalaisille, myös tanskalaisille, ja EU/ETA-kansalaiset kuuluvat parhaiten kohdeltujen hakijoiden joukkoon. Garanti BBVA on ulkomaalaisille ystävällisin englanninkielisine henkilökuntineen ja vakiintuneine prosesseineen; myös İşbank, VakıfBank ja Ziraat ottavat vastaan ulkomaalaisten hakemuksia. Varaudu 50–70 prosentin luototusasteeseen (LTV, eli 30–50 prosentin omarahoitusosuuteen), 10–15 vuoden laina-aikaan sekä asiakirjalistaan, johon kuuluvat passi, turkkilainen veronumero, 3–6 kuukauden tulo- ja tiliotteet, kotimaan luottotietoraportti sekä SPK-kiinteistöarvio.</p><p>Ongelma on hinta. Presidentin asetuksen nro 32 mukaan asuntolainojen on oltava Turkin liiran määräisiä. Turkin keskuspankin (CBRT) ohjauskoron ollessa noin 37–38 % ulkomaalaisten vähittäisasuntolainojen korot pyörivät 40–55 prosentissa vuodessa. Näillä tasoilla maltillisenkin lainan korkokulut voivat ylittää asunnosta saatavat vuokratuotot. Useimmille tanskalaisille ostajille liiramääräinen asuntolaina ei yksinkertaisesti ole kannattava.</p><p>Pieni poikkeus on olemassa. Muutamat yksityispankit ovat tarjonneet erittäin varakkaille asiakkaille EUR- tai USD-määräisiä lainoja noin 5–9 prosentin korolla ja 60–70 prosentin LTV:llä, mutta nämä lainat ovat tavanomaisen vähittäislainauksen ulkopuolella, vaativat erityisiä viranomaisjärjestelyjä eivätkä ole vaihtoehto, jonka varaan tavallisen loma-asunnon ostajan kannattaa laskea.</p><h2>Rakennuttajan osamaksut (taksit): hallitseva vaihtoehto</h2><p>Ostajille, jotka eivät halua vapauttaa tanskalaista asuntopääomaa, suosituin vaihtoehto on rahoitus suoraan rakennuttajalta. Taksit-sopimus edellyttää yleensä 20–50 prosentin käsirahaa ja jakaa loppuosan 24–60 kuukaudelle. Suunnitteluvaiheessa tai rakenteilla olevissa uudiskohteissa nämä maksuohjelmat ovat usein korottomia, sillä rakennuttaja hinnoittelee vaiheittaiset maksut suoraan kauppasopimukseen pankkikorkojen perimisen sijaan. Luottotoimikuntia, liiran korkoja tai pankin hyväksyntöjen odottelua ei tarvita.</p><p>Kääntöpuolena on se, että takaisinmaksuaika on lyhyt verrattuna tanskalaiseen asuntolainaan, joten kuukausierät ovat suuria. Taksit toimii parhaiten silloin, kun pystyt maksamaan jäännössumman muutamassa vuodessa, mieluiten kiinteistön valmistumiseen ajoitettuna.</p><h2>Valuuttariski, jota tanskalaiset aliarvioivat</h2><p>Valitsitpa minkä reitin tahansa, seuraa valuuttakursseja. Viimeisen vuosikymmenen aikana Turkin liira on menettänyt noin 93 % arvostaan Tanskan kruunuun verrattuna. Jos sinulla on velkaa liiroissa samalla kun ansaitset kruunuissa, tämä heilahtelu voi toimia puolestasi tai rajusti sinua vastaan. Puhtain tapa neutraloida tämä riski on ostaa kruunupohjaisella pääomalla, mikä on jälleen yksi syy sille, miksi friværdi-strategia on niin suosittu.</p><h2>Käytännön askeleet tanskalaiselle ostajalle</h2><p>Hanki ensin turkkilainen veronumero (vergi kimlik numarası); se vaaditaan ennen ostoa tai rahoitusta ja sen saa verotoimistosta passilla muutamassa minuutissa. Toiseksi päätä rahoituslähteesi varhaisessa vaiheessa, sillä friværdi-pääoman vapauttaminen ja taksit-maksusopimus järjestetään aivan eri tahojen kautta. Kolmanneksi budjetoi pakollinen SPK-arviointi, joka on ollut ulkomaalaisille pakollinen vuodesta 2019 alkaen ja maksaa noin 2 000–5 000 TRY. Keskustele tanskalaisen pankkisi kanssa pääoman vapauttamisesta ennen kuin ihastut tiettyyn asuntoon, jotta ostotarjouksesi perustuu todelliseen, käytettävissä olevaan käteiseen eikä turkkilaiseen lainaan, jota et välttämättä koskaan saisi järkevillä ehdoilla.</p>