Kun tanskalainen ostaja tutkii uutta asuntoa Alanyassa, hinnastossa nousee nopeasti esiin kolme kirjainta: KDV, Turkin arvonlisävero. Monille ulkomaalaisille ostajille tämä kulu voi kuitenkin poistua kokonaan. Turkki nimittäin myöntää täyden alv-vapautuksen vastavalmistuneen asunnon ensimyynnille kriteerit täyttäville maassa asumattomille ulkomaalaisille. Tämä opas on laadittu Tanskassa asuville, jotta ymmärrät tarkalleen, mitä toimenpiteitä ja asiakirjoja vapautuksen saaminen vaatii vuonna 2026.
Koska säännöt ovat yksityiskohtaisia ja muuttuvat usein, sinun tulee aina varmistaa oma tilanteesi valtuutetulta turkkilaiselta veroasiantuntijalta tai asianajajalta ennen sopimusten allekirjoittamista. Seuraava teksti on käytännön yleiskatsaus, ei henkilökohtaista oikeudellista neuvontaa.
Mitä vapautus kattaa
Vapautus perustuu Turkin arvonlisäverolain nro 3065 pykälään 13/i. Se tarkoittaa, että vaatimukset täyttävän ulkomaalaisen ostajan ei tarvitse maksaa arvonlisäveroa itse kiinteistön hankinnasta, kun asunto on uusi ja ostetaan suoraan rakennuttajalta. Vertailun vuoksi Turkin yleinen arvonlisäverokanta on 20 prosenttia (nostettu 18 prosentista 10. heinäkuuta 2023), kun taas alennettu verokanta on 10 prosenttia. Asuntojen osalta verokanta riippuu muun muassa nettopinta-alasta, jossa 150 m² on tärkein rajapyykki: enintään 150 m²:n asuntoja verotetaan tyypillisesti 10 prosentin kannalla, kun taas tämän ylittävältä osalta vero on 20 prosenttia. 1 prosentin verokanta on edelleen voimassa tietyissä erityisluokissa. Koska verokannat ovat moniportaisia, on aina syytä tarkistaa, mitä kantaa asuntoosi sovellettaisiin, ellet voisi hyödyntää vapautusta.
Huomaa, että vapautus koskee vain arvonlisäveroa. 4 prosentin lainhuutomaksua (tapu harcı), joka lasketaan ilmoitetusta kauppahinnasta, ei poisteta. Tämä kulu on huomioitava ostobudjetissa kauppahinnan lisäksi.
Kuulutko tanskalaisena ostajana vapautuksen piiriin?
Lyhyt vastaus on kyllä, mikäli et ole verotuksellisesti Turkissa asuva. Vapautus on suunnattu maassa asumattomille ulkomaalaisille henkilöille, jotka eivät ole oleskelleet Turkissa yli kuutta kuukautta kyseisenä ajanjaksona, sekä ulkomaisille yrityksille, joilla ei ole kiinteää toimipaikkaa maassa. Myös ulkomailla työ- tai oleskeluluvalla asuvat Turkin kansalaiset, jotka ovat olleet poissa maasta yli kuusi kuukautta, voivat kuulua vapautuksen piiriin.
Päinvastoin olet ulkopuolella, jos sinulla on Turkin oleskelulupa tai asut muutoin pysyvästi Turkissa. Jos siis asut arkipäiväsi Tanskassa ja ostat loma-asunnon tai sijoituskohteen Alanyasta, lähtökohtaisesti täytät asumisehdon. Asumisaseman määrittäminen on kuitenkin tapauskohtainen tosiseikkojen arviointi, joten varmista asemasi asiantuntijalta ennen kuin lasket verovapauden varaan.
Neljä ehtoa taulukossa
Alla oleva taulukko kokoaa keskeiset ehdot sellaisina kuin ne ovat voimassa vuonna 2026:
| Ehto | Mitä se tarkoittaa sinulle |
|---|---|
| Ostaja | Maassa asumaton ulkomaalainen (tai Turkin kansalainen ulkomailla 6+ kk luvalla); Turkin verovelvolliset on suljettu pois |
| Kiinteistö | Alv-rekisteröidyltä rakennuttajalta suoraan ostetun täysin uuden asuin- tai liiketilan ensimyynti; jälleenmyynti ei kuulu piiriin |
| Maksu | Koko kauppahinta tuodaan Turkkiin ulkomaan valuuttana ulkomailta pankin kautta, dokumentoidaan ja maksetaan ennen lainhuutoa tai sen yhteydessä |
| Pitoaika | Vähintään 3 vuotta; pidennetty 1 vuodesta lailla nro 7456, tullut voimaan 15. heinäkuuta 2023 |
Maksun on oltava jäljitettävissä ulkomaille
Tämä on vaihe, jossa tanskalaisten ostajien on useimmiten oltava erityisen huolellisia. Vapautuksen säilyttämiseksi koko kauppahinta on tuotava Turkkiin ulkomaan valuuttana ulkomailta virallisia pankkikanavia pitkin. Maksun on oltava todennettu ja suoritettu ennen varsinaista lainhuudon siirtoa tai sen hetkellä.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että siirrät varat tanskalaisesta pankistasi ja että siirto voidaan todentaa maahan saapuvana ulkomaan valuuttana. Säilytä kaikki pankkikuitit, jotka osoittavat varojen olevan peräisin ulkomailta. Juuri tähän dokumentaatioon verotoimisto ja rakennuttaja nojaavat, kun kauppa laskutetaan ilman arvonlisäveroa. Jos taas maksat käteisellä Turkissa tai rahoilla, jotka ovat jo turkkilaisella tilillä ilman selkeää ulkomaista alkuperää, otat riskin vapautuksen menettämisestä.
Miten prosessi etenee
Tanskalaisen ostajan näkökulmasta prosessi voidaan kuvata muutamassa vaiheessa:
- Vahvista asemasi. Varmista, että olet maassa asumaton etkä Turkin verovelvollinen, mieluiten yhdessä valtuutetun turkkilaisen veroasiantuntijan tai asianajajan kanssa.
- Valitse ehdot täyttävä kiinteistö. Kyseessä on oltava alv-rekisteröidyn rakennuttajan uuden asunnon tai liiketilan ensimyynti, ei jälleenmyyntikohde.
- Kokoa asiakirjat. Passi virallisine turkinkielisine notaaritodistuksineen, turkkilainen veronumero, todistus maassa asumattomuudesta (maahantulo- ja maastalähtötiedot sekä osoitteesi Tanskassa) sekä tiedot rakennuttajasta ja kiinteistöstä.
- Hae vapautustodistusta asianomaiselta verotoimistolta ennen kaupan viimeistelyä.
- Siirrä koko summa ulkomaan valuuttana ulkomailta pankkisiirtona ja säilytä tositteet.
- Suorita lainhuuto (tapu). Rakennuttaja laatii arvonlisäverottoman laskun viitaten pykälään 13/i, ja sinä maksat erillisen 4 prosentin lainhuutomaksun.
Kolmen vuoden sääntö on kriittinen sudenkuoppa
Kohta, jossa vanhemmat artikkelit usein erehtyvät, on lakisääteinen pitoaika. Aiemmin aikaraja oli yksi vuosi, mutta se pidennettiin vähintään kolmeen vuoteen lailla nro 7456, joka tuli voimaan 15. heinäkuuta 2023. Tanskalaisena ostajana vuonna 2026 sinun on siis pidettävä asunto omistuksessasi vähintään kolme vuotta säilyttääksesi vapautuksen.
Jos myyt asunnon aiemmin, vapautettu arvonlisävero erääntyy välittömästi maksettavaksi korkoineen. Lisäksi kiinteistörekisteri tekee kiinteistöön merkinnän, jottei sitä voida vapaasti luovuttaa ennen määräajan päättymistä. Jos suunnittelet nopeaa jälleenmyyntiä, verovapaus on nähtävä ehdollisena säästönä eikä taattuna hyötynä.
Lyhyesti tiivistettynä
Arvonlisäverovapaus tarjoaa tanskalaissijoittajille merkittävän säästön, mutta se nojaa kolmeen pilariin: sinun on oltava maassa asumaton, asunnon on oltava suoraan rakennuttajalta ostettu uusi ensimyyntikohde ja koko kauppahinnan tuonti ulkomaan valuuttana on pystyttävä dokumentoimaan ennen lainhuutoa. Tähän liittyvät lisäksi kolmen vuoden pitoaika ja muuttumaton 4 prosentin lainhuutomaksu. Säännöt muuttuvat usein ja menettelytavoissa voi olla vaihtelua, joten anna valtuutetun turkkilaisen veroasiantuntijan tai asianajajan aina tarkastaa kauppasi ennen allekirjoitusta.