Когда вы как покупатель из Дании присматриваете новую квартиру в Аланье, в прайс-листе быстро появляются три буквы: KDV — турецкий налог на добавленную стоимость. Для многих иностранных покупателей эти расходы могут быть полностью исключены. Турция предоставляет полное освобождение от НДС при первой продаже нового жилья квалифицированным иностранцам-нерезидентам. Это руководство составлено для резидентов Дании и объясняет, какие конкретные шаги необходимо предпринять и какие документы подготовить, чтобы воспользоваться льготой в 2026 году.
Поскольку правила имеют множество нюансов и регулярно корректируются, перед подписанием документов всегда следует подтверждать свой статус у сертифицированного турецкого налогового консультанта или адвоката. Ниже приведен практический обзор, не являющийся индивидуальной юридической консультацией.
Что покрывает освобождение
Освобождение регулируется статьей 13/i турецкого Закона об НДС № 3065. Это означает, что квалифицированный иностранный покупатель освобождается от уплаты НДС непосредственно при покупке недвижимости, если объект является новым и приобретается напрямую у застройщика. Для сравнения, стандартная ставка НДС в Турции составляет 20 процентов (повышена с 18 процентов 10 июля 2023 года), тогда как сниженная ставка равна 10 процентам. Для жилой недвижимости ставка зависит, помимо прочего, от чистой площади, где рубеж в 150 м² является ключевым: жилье площадью до 150 м² обычно облагается по ставке 10 процентов, а площадь сверх этого предела — по ставке 20 процентов. Ставка в 1 процент сохраняется для ряда специфических категорий. Из-за дифференцированных ставок важно уточнить, какая именно ставка применялась бы к вашему объекту при отсутствии льготы.
Обратите внимание, что освобождение распространяется только на НДС. Пошлина за оформление права собственности в размере 4 процентов (tapu harcı), которая рассчитывается от заявленной цены сделки, не отменяется. Ее необходимо обязательно закладывать в бюджет дополнительно к стоимости объекта.
Подпадаете ли вы под действие льготы как датский покупатель?
Краткий ответ — да, если вы не являетесь налоговым резидентом Турции. Льгота предназначена для физических лиц — иностранных нерезидентов, которые не находились в Турции более шести месяцев в течение соответствующего периода, а также для иностранных компаний без постоянного представительства в стране. Граждане Турции, проживающие за границей на основании разрешения на работу или ВНЖ более шести месяцев, также могут подпадать под действие нормы.
И наоборот, право на льготу исключено, если у вас есть турецкий вид на жительство или вы постоянно проживаете в Турции. Если вы постоянно проживаете в Дании и приобретаете дом для отдыха или объект для инвестиций в Аланье, вы изначально соответствуете критерию нерезидентства. Однако статус резидента оценивается индивидуально в каждом конкретном случае, поэтому перед расчетом на льготу подтвердите свой статус со специалистом.
Четыре условия в таблице
В таблице ниже собраны основные условия, действующие в 2026 году:
| Условие | Что это означает на практике |
|---|---|
| Покупатель | Иностранец-нерезидент (или гражданин Турции, проживающий за рубежом более 6 месяцев с разрешением); турецкие налоговые резиденты исключены |
| Недвижимость | Первая продажа совершенно нового жилого или коммерческого объекта напрямую от застройщика — плательщика НДС; вторичный рынок исключен |
| Оплата | Полная сумма ввезена в Турцию в иностранной валюте из-за рубежа через банк, подтверждена документально и выплачена до или во время оформления тапу |
| Срок удержания | Не менее 3 лет; продлен с 1 года Законом № 7456 с 15 июля 2023 года |
Платеж должен прослеживаться из-за рубежа
Это пункт, к которому датские покупатели должны подойти с максимальной аккуратностью. Чтобы сохранить право на льготу, вся сумма сделки должна поступить в Турцию в иностранной валюте из-за границы по официальным банковским каналам. Платеж должен быть подтвержден документами и осуществлен до или непосредственно в момент регистрации права собственности.
На практике это означает перевод средств из вашего датского банка с обязательной фиксацией того, что средства поступили из-за рубежа. Сохраняйте все банковские квитанции, подтверждающие иностранное происхождение капитала. Именно на эту документацию опираются налоговая служба и застройщик при выставлении счета без НДС. Если же оплатить сделку наличными в Турции или средствами с турецкого счета без подтверждения их перевода из-за границы, в применении льготы может быть отказано.
Как проходит процедура
С точки зрения покупателя из Дании весь процесс состоит из нескольких шагов:
- Подтвердите статус. Убедитесь, что вы не являетесь резидентом и налогоплательщиком Турции, желательно совместно с турецким налоговым консультантом или адвокатом.
- Выберите подходящий объект. Это должна быть первичная продажа новой жилой или коммерческой недвижимости от застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, а не вторичная продажа.
- Соберите пакет документов. Загранпаспорт с нотариально заверенным турецким переводом, турецкий налоговый номер, документы об отсутствии резидентства (данные о въездах и выездах, адрес проживания в Дании), а также сведения о застройщике и объекте.
- Подайте заявление на получение сертификата об освобождении в соответствующую налоговую инспекцию до завершения сделки.
- Переведите полную сумму в иностранной валюте из-за рубежа через банк и сохраните все платежные документы.
- Оформите право собственности (tapu). Застройщик выставляет счет без НДС со ссылкой на статью 13/i, а вы оплачиваете отдельную пошлину за регистрацию тапу в размере 4 процентов.
Трехлетний срок — важное ограничение
Вопрос, в котором в старых публикациях часто допускаются ошибки, касается срока владения. Ранее этот период составлял один год, но Законом № 7456 он был увеличен минимум до трех лет с 15 июля 2023 года. Покупая недвижимость в 2026 году, вы обязаны сохранять право собственности не менее трех лет, чтобы не потерять освобождение.
При продаже объекта раньше установленного срока сэкономленная сумма НДС подлежит немедленной уплате с начислением процентов. Кроме того, в реестре прав на недвижимость ставится специальная отметка, запрещающая свободную передачу права до истечения трех лет. Если планируется скорая перепродажа, освобождение следует рассматривать как условную экономию, а не как гарантированную выгоду.
Краткие выводы
Освобождение от НДС обеспечивает реальную экономию для датских покупателей, но основывается на трех условиях: статус нерезидента, первичная покупка нового объекта от застройщика и подтвержденный банковский перевод всей стоимости в иностранной валюте до оформления права собственности. К этому добавляются трехлетнее обязательство владения и неизменная пошлина за тапу в размере 4 процентов. Правила меняются часто, а отдельные детали могут толковаться по-разному, поэтому перед подписанием договора обязательно согласуйте сделку с турецким налоговым экспертом или адвокатом.