Lorsque vous envisagez, en tant que Danois, d'acquérir un appartement neuf à Alanya, trois lettres apparaissent rapidement sur la grille des prix : KDV, la TVA turque. Pour de nombreux acheteurs étrangers, cette dépense peut être totalement évitée. La Turquie accorde en effet une exonération totale de TVA lors de la première vente d'un logement neuf aux acheteurs étrangers non-résidents éligibles. Ce guide s'adresse à vous qui résidez au Danemark et souhaitez comprendre concrètement ce que vous devez faire et documenter pour bénéficier de cette exonération en 2026.
Comme les règles comportent des nuances et évoluent fréquemment, vous devez toujours faire confirmer votre situation personnelle par un conseiller fiscal ou un avocat turc agréé avant de signer. Les informations suivantes constituent une vue d'ensemble pratique et ne remplacent pas un conseil personnalisé.
Ce que couvre l'exonération
L'exonération découle de l'article 13/i de la loi turque sur la TVA n° 3065. Elle permet à un acquéreur étranger éligible d'être dispensé du paiement de la TVA sur l'achat immobilier lui-même, lorsque le bien est neuf et acheté directement auprès du promoteur. À titre de comparaison, le taux général de TVA en Turquie est de 20 pour cent (relevé de 18 pour cent le 10 juillet 2023), tandis que le taux réduit est de 10 pour cent. Pour les logements, le taux dépend notamment de la surface nette, le seuil de 150 m² constituant la ligne de démarcation principale : les logements jusqu'à 150 m² sont généralement taxés à 10 pour cent, tandis que la surface excédentaire est taxée à 20 pour cent. Un taux de 1 pour cent s'applique encore à certaines catégories particulières. En raison de cette articulation complexe des taux, il convient de vérifier précisément ce qui s'appliquerait à votre logement si vous ne pouviez pas prétendre à l'exonération.
Notez bien que l'exonération ne porte que sur la TVA. Les frais d'enregistrement du titre de propriété de 4 pour cent (tapu harcı), calculés sur le prix de vente déclaré, restent dus. Vous devez donc les intégrer à votre budget en sus du prix d'achat.
Êtes-vous concerné en tant qu'acheteur danois ?
La réponse courte est oui, à condition de ne pas être résident fiscal en Turquie. L'exonération cible les personnes physiques étrangères non-résidentes n'ayant pas séjourné en Turquie plus de six mois au cours de la période pertinente, ainsi que les sociétés étrangères sans établissement stable dans le pays. Les citoyens turcs résidant à l'étranger sous couvert d'un permis de travail ou de séjour et absents du pays depuis plus de six mois peuvent également en bénéficier.
En revanche, vous êtes exclu si vous possédez un permis de séjour turc ou êtes établi de manière permanente en Turquie. Si vous vivez au quotidien au Danemark et achetez une résidence de vacances ou un bien d'investissement à Alanya, vous remplissez en principe la condition de résidence. Toutefois, l'appréciation du statut de résidence relève d'une analyse factuelle au cas par cas ; faites donc valider votre statut par un professionnel avant de compter sur cette exonération.
Les quatre conditions synthétisées
Le tableau ci-dessous récapitule les conditions clés applicables en 2026 :
| Condition | Ce que cela implique pour vous |
|---|---|
| Acheteur | Étranger non-résident (ou citoyen turc à l'étranger depuis 6+ mois avec permis) ; les résidents fiscaux turcs sont exclus |
| Bien immobilier | Première vente d'un logement ou local commercial entièrement neuf acheté directement à un promoteur assujetti à la TVA ; les reventes sont exclues |
| Paiement | Intégralité du prix transférée en Turquie en devise étrangère depuis l'étranger via une banque, documentée et payée avant ou lors de l'enregistrement |
| Période d'engagement | Au moins 3 ans ; prolongée de 1 an à 3 ans par la loi n° 7456 entrée en vigueur le 15 juillet 2023 |
La traçabilité bancaire des fonds depuis l'étranger
C'est le point sur lequel les acquéreurs danois doivent être particulièrement vigilants. Pour conserver le droit à l'exonération, la totalité du prix d'achat doit être introduite en Turquie en devise étrangère depuis l'étranger par les canaux bancaires officiels. Le paiement doit être documenté et effectué avant ou lors du transfert du titre de propriété.
En pratique, cela implique de virer les fonds depuis votre banque danoise et de vous assurer que le virement est formellement identifié comme une entrée de devises. Conservez l'ensemble des reçus bancaires attestant de l'origine étrangère des fonds. C'est sur ces pièces que s'appuient le bureau des impôts et le promoteur pour émettre une facture sans TVA. Si vous payez en espèces en Turquie ou à l'aide de fonds déjà présents sur un compte turc sans justificatif d'origine étrangère, vous risquez de perdre le bénéfice de l'exonération.
Déroulement de la procédure
Du point de vue d'un acheteur danois, la démarche se décompose en quelques étapes :
- Faites confirmer votre statut. Vérifiez que vous êtes bien non-résident et non assujetti fiscal en Turquie, de préférence avec un conseiller fiscal ou un avocat turc agréé.
- Sélectionnez un bien éligible. Il doit s'agir d'une première vente d'un logement neuf ou local d'activité auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, et non d'une revente.
- Rassemblez les documents justificatifs. Passeport avec traduction turque certifiée par notaire, numéro fiscal turc, justificatifs de non-résidence (relevés d'entrées et sorties du territoire ainsi que votre adresse danoise), et informations relatives au promoteur et au bien.
- Demandez le certificat d'exonération auprès du centre des impôts compétent avant la conclusion de la transaction.
- Transférez la totalité de la somme en devise étrangère depuis l'étranger par virement bancaire et conservez soigneusement les preuves de virement.
- Finalisez l'enregistrement du titre (tapu). Le promoteur délivre une facture hors taxe avec mention de l'article 13/i, et vous vous acquittez séparément des frais de notarié/enregistrement de 4 pour cent.
La règle des trois ans : une obligation stricte
Un élément souvent erroné dans les publications plus anciennes concerne la période de conservation obligatoire. Auparavant fixée à un an, elle a été portée à trois ans minimum par la loi n° 7456 avec effet au 15 juillet 2023. En tant qu'acheteur danois en 2026, vous devez donc conserver le bien au moins trois ans pour maintenir l'exonération.
En cas de vente anticipée, la TVA non acquittée devient immédiatement exigible, assortie de pénalités et d'intérêts de retard. De plus, le registre foncier applique une mention sur le titre de propriété empêchant toute cession libre avant l'expiration du délai. Si vous prévoyez une revente rapide, cette exonération doit être envisagée comme une économie conditionnelle et non comme un gain garanti.
En résumé
L'exonération de TVA constitue une réelle économie pour les acheteurs danois, mais elle repose sur trois piliers : justifier de votre statut de non-résident, acheter un bien neuf directement auprès du promoteur en première vente, et apporter la preuve que la totalité du montant provient de devises étrangères transférées avant l'enregistrement. S'y ajoutent l'obligation de conservation pendant trois ans et les frais d'enregistrement de 4 pour cent qui restent dus. Les règles évoluant régulièrement et certains critères administratifs faisant l'objet d'interprétations, faites toujours valider votre dossier par un conseiller fiscal ou un avocat turc agréé avant de vous engager.