Når du som dansker kigger på en ny lejlighed i Alanya, dukker tre bogstaver hurtigt op i prislisten: KDV, den tyrkiske moms. For mange udenlandske købere kan den udgift falde helt bort. Tyrkiet giver nemlig en fuld momsfritagelse på det første salg af en nybygget bolig til kvalificerede ikke-bosiddende udlændinge. Denne guide er skrevet til dig, der bor i Danmark og skal forstå, hvad du konkret skal gøre og dokumentere for at bruge fritagelsen i 2026.
Fordi reglerne er nuancerede og ændres ofte, bør du altid bekræfte din egen situation med en autoriseret tyrkisk skatterådgiver eller advokat, før du underskriver. Det følgende er en praktisk oversigt, ikke individuel rådgivning.
Hvad fritagelsen dækker
Fritagelsen følger af artikel 13/i i den tyrkiske momslov nr. 3065. Den betyder, at en kvalificeret udenlandsk køber slipper for at betale moms på selve boligkøbet, når boligen er ny og købes direkte af bygherren. Til sammenligning er Tyrkiets generelle momssats 20 procent (hævet fra 18 procent den 10. juli 2023), mens den reducerede sats er 10 procent. For boliger afhænger satsen blandt andet af nettoarealet, hvor 150 m² er den vigtigste skillelinje: boliger op til 150 m² beskattes typisk med 10 procent, mens arealet derover beskattes med 20 procent. En sats på 1 procent findes stadig for visse særlige kategorier. Netop fordi satserne er sammensatte, er det værd at få bekræftet, hvad der ville gælde for præcis din bolig, hvis du ikke kunne bruge fritagelsen.
Vær opmærksom på, at fritagelsen kun gælder momsen. Tinglysningsgebyret på 4 procent (tapu harcı), som beregnes af den anmeldte salgspris, bortfalder ikke. Det skal du budgettere med oven i prisen.
Er du som dansk køber omfattet?
Det korte svar er ja, hvis du ikke er skattemæssigt bosiddende i Tyrkiet. Fritagelsen er rettet mod ikke-bosiddende udenlandske personer, der ikke har opholdt sig i Tyrkiet i mere end seks måneder i den relevante periode, samt udenlandske selskaber uden fast driftssted i landet. Også tyrkiske statsborgere, der bor i udlandet med arbejds- eller opholdstilladelse og har været væk i mere end seks måneder, kan være omfattet.
Omvendt er du udelukket, hvis du har en tyrkisk opholdstilladelse eller på anden måde er fast bosat i Tyrkiet. Bor du altså til daglig i Danmark og køber en feriebolig eller en investering i Alanya, taler udgangspunktet for, at du opfylder bopælsbetingelsen. Men bopælstest er faktiske vurderinger fra sag til sag, så få din status bekræftet af en rådgiver, inden du regner med fritagelsen.
De fire betingelser i en tabel
Nedenstående tabel samler de centrale betingelser, som de gælder i 2026:
| Betingelse | Hvad det betyder for dig |
| --- | --- |
| Køber | Ikke-bosiddende udlænding (eller tyrkisk statsborger i udlandet 6+ måneder med tilladelse); tyrkiske skatteborgere er udelukket |
| Bolig | Første salg af en helt ny bolig eller erhvervsenhed købt direkte af en momsregistreret bygherre; videresalg er ikke omfattet |
| Betaling | Hele prisen føres ind i Tyrkiet i fremmed valuta fra udlandet via bank, dokumenteres og betales før eller ved tinglysning |
| Bindingsperiode | Mindst 3 år; udvidet fra 1 år ved lov nr. 7456 med virkning fra 15. juli 2023 |
Betalingen skal kunne spores til udlandet
Dette er det punkt, hvor danske købere oftest skal være ekstra omhyggelige. For at bevare fritagelsen skal hele købsprisen føres ind i Tyrkiet i fremmed valuta fra udlandet gennem officielle bankkanaler. Betalingen skal være dokumenteret og foretaget før eller ved selve tinglysningen.
I praksis betyder det, at du overfører pengene fra din danske bank, og at overførslen kan spores som indkommen valuta. Gem alle bankkvitteringer, der viser, at midlerne stammer fra udlandet. Det er denne dokumentation, skattekontoret og bygherren læner sig op ad, når købet skal faktureres uden moms. Betaler du derimod kontant i Tyrkiet eller med penge, der allerede ligger på en tyrkisk konto uden klar udenlandsk oprindelse, risikerer du, at fritagelsen ikke kan bruges.
Sådan forløber processen
Set fra en dansk købers stol kan forløbet beskrives i nogle få trin:
1. Bekræft din status. Få verificeret, at du er ikke-bosiddende og ikke tyrkisk skatteborger, gerne sammen med en autoriseret tyrkisk skatterådgiver eller advokat.
2. Vælg en kvalificerende bolig. Det skal være et førstegangssalg af en ny bolig eller erhvervsenhed fra en momsregistreret bygherre, ikke et videresalg.
3. Saml dokumenterne. Pas med notarbekræftet tyrkisk oversættelse, et tyrkisk skattenummer, dokumentation for, at du ikke er bosiddende (ind- og udrejseoplysninger samt din danske adresse), og oplysninger om bygherre og bolig.
4. Ansøg om fritagelsescertifikatet ved det relevante skattekontor, inden købet afsluttes.
5. Overfør hele beløbet i fremmed valuta fra udlandet via bank, og gem kvitteringerne.
6. Gennemfør tinglysningen (tapu). Bygherren udsteder en momsfri faktura med henvisning til artikel 13/i, og du betaler det separate tinglysningsgebyr på 4 procent.
Treårsreglen er den nye fælde
Et punkt, som ældre artikler ofte tager fejl af, er bindingsperioden. Tidligere var grænsen ét år, men den blev udvidet til mindst tre år ved lov nr. 7456 med virkning fra 15. juli 2023. Som dansk køber i 2026 skal du altså beholde boligen i mindst tre år for at bevare fritagelsen.
Sælger du tidligere, bliver den moms, du fik fritaget, straks skyldig igen, og der lægges renter oven i. Tinglysningsregistret markerer desuden boligen, så den ikke frit kan overdrages, før perioden er udløbet. Planlægger du et hurtigt videresalg, skal fritagelsen derfor regnes med som en betinget besparelse, ikke en garanteret gevinst.
Kort opsummeret
Momsfritagelsen er en reel besparelse for danske købere, men den hviler på tre ben: du skal være ikke-bosiddende, boligen skal være et nyt førstegangssalg fra en bygherre, og hele prisen skal kunne dokumenteres som indført i fremmed valuta før tinglysningen. Dertil kommer treårsbindingen og det uændrede tinglysningsgebyr på 4 procent. Reglerne ændres ofte, og enkelte underbetingelser er ikke ensartet dokumenterede, så få altid din konkrete handel gennemgået af en autoriseret tyrkisk skatterådgiver eller advokat, inden du underskriver.