Kada kao Danac razmatrate novi stan u Alanji, tri slova se brzo pojavljuju na cjenovniku: KDV, turski porez na dodatu vrijednost. Za mnoge strane kupce ovaj trošak može u potpunosti izostati. Turska odobrava potpuno oslobađanje od PDV-a na prvu prodaju novoizgrađene stambene nekretnine kvalifikovanim nerezidentnim strancima. Ovaj vodič je napisan za vas koji živite u Danskoj i trebate razumjeti šta konkretno trebate učiniti i dokumentovati kako biste iskoristili oslobađanje 2026. godine.
Budući da su pravila detaljna i često se mijenjaju, uvijek biste trebali potvrditi svoju ličnu situaciju sa ovlaštenim turskim poreznim savjetnikom ili advokatom prije potpisivanja. Slijedi praktičan pregled, a ne individualni pravni savjet.
Šta oslobađanje pokriva
Oslobađanje proizilazi iz člana 13/i turskog Zakona o PDV-u br. 3065. To znači da kvalifikovani strani kupac izbjegava plaćanje PDV-a na samu kupovinu nekretnine kada je nekretnina nova i kupuje se direktno od investitora. Poređenja radi, opšta stopa PDV-a u Turskoj iznosi 20 posto (povećana sa 18 posto 10. jula 2023. godine), dok je snižena stopa 10 posto. Za stambene nekretnine stopa, između ostalog, zavisi od neto površine, pri čemu je 150 m² najvažnija granica: stambene jedinice do 150 m² se obično oporezuju sa 10 posto, dok se površina iznad toga oporezuje sa 20 posto. Stopa od 1 posto i dalje postoji za određene posebne kategorije. Upravo zato što su stope složene, vrijedi potvrditi šta bi se tačno primjenjivalo na vašu nekretninu ukoliko ne biste mogli iskoristiti oslobađanje.
Imajte na umu da se oslobađanje odnosi isključivo na PDV. Taksa za prenos vlasništva od 4 posto (tapu harcı), koja se obračunava na prijavljenu prodajnu cijenu, ne ukida se. Nju morate uračunati u budžet povrh cijene.
Da li ste kao danski kupac obuhvaćeni?
Kratak odgovor je da, ukoliko niste porezni rezident Turske. Oslobađanje je namijenjeno nerezidentnim stranim fizičkim licima koja nisu boravila u Turskoj duže od šest mjeseci u relevantnom periodu, kao i stranim kompanijama bez stalnog poslovnog sjedišta u zemlji. Također, turski državljani koji žive u inostranstvu sa radnom ili boravišnom dozvolom i koji su odsustvovali duže od šest mjeseci mogu biti obuhvaćeni.
S druge strane, isključeni ste ako posjedujete tursku boravišnu dozvolu ili na drugi način imate stalno prebivalište u Turskoj. Ako, dakle, svakodnevno živite u Danskoj i kupujete kuću za odmor ili investiciju u Alanji, polazna tačka ukazuje na to da ispunjavate uslov boravka. Međutim, provjere rezidentnosti su činjenične procjene od slučaja do slučaja, pa potvrdite svoj status kod savjetnika prije nego što računate na oslobađanje.
Četiri uslova u tabeli
Tabela u nastavku sumira ključne uslove koji važe u 2026. godini:
| Uslov | Šta to znači za vas |
|---|---|
| Kupac | Nerezidentni stranac (ili turski državljanin u inostranstvu 6+ mjeseci sa dozvolom); turski porezni rezidenti su isključeni |
| Nekretnina | Prva prodaja potpuno nove stambene ili poslovne jedinice kupljene direktno od investitora registrovanog za PDV; preprodaja nije obuhvaćena |
| Plaćanje | Cjelokupan iznos se unosi u Tursku u stranoj valuti iz inostranstva putem banke, dokumentuje i uplaćuje prije ili prilikom uknjižbe |
| Period zadržavanja | Najmanje 3 godine; produženo sa 1 godine Zakonom br. 7456 sa stupanjem na snagu 15. jula 2023. godine |
Plaćanje se mora pratiti do inostranstva
Ovo je tačka na kojoj danski kupci najčešće moraju biti posebno pažljivi. Da bi se zadržalo oslobađanje, cjelokupna kupoprodajna cijena mora biti unesena u Tursku u stranoj valuti iz inostranstva putem zvaničnih bankarskih kanala. Plaćanje mora biti dokumentovano i izvršeno prije ili tokom samog prijenosa vlasništva.
U praksi to znači da novac prebacujete iz svoje danske banke i da se transfer može pratiti kao ulazna strana valuta. Sačuvajte sve bankovne potvrde koje dokazuju da sredstva potiču iz inostranstva. Upravo na ovu dokumentaciju se porezna uprava i investitor oslanjaju kada se kupovina fakturiše bez PDV-a. Ako, naprotiv, plaćate gotovinom u Turskoj ili novcem koji se već nalazi na turskom računu bez jasnog stranog porijekla, rizikujete da oslobađanje nećete moći iskoristiti.
Kako teče proces
Iz perspektive danskog kupca, proces se može opisati u nekoliko koraka:
- Potvrdite svoj status. Verifikujte da ste nerezident i da niste turski porezni obveznik, po mogućnosti sa ovlaštenim turskim poreznim savjetnikom ili advokatom.
- Izaberite kvalifikovanu nekretninu. To mora biti prva prodaja nove stambene ili poslovne jedinice od strane investitora registrovanog za PDV, a ne preprodaja.
- Prikupite dokumente. Pasoš sa notarski ovjerenim turskim prevodom, turski porezni broj, dokumentaciju da niste rezident (podaci o ulasku i izlasku iz zemlje te vaša danska adresa) i podatke o investitoru i nekretnini.
- Podnesite zahtjev za certifikat o oslobađanju kod nadležne porezne uprave prije nego što se kupovina završi.
- Prebacite cjelokupan iznos u stranoj valuti iz inostranstva putem banke i sačuvajte potvrde.
- Završite prenos vlasništva (tapu). Investitor izdaje fakturu bez PDV-a pozivajući se na član 13/i, a vi plaćate zasebnu taksu za prenos vlasništva od 4 posto.
Pravilo od tri godine je nova zamka
Tačka u kojoj stariji članci često griješe jeste period zadržavanja. Ranije je granica bila jedna godina, ali je Zakonom br. 7456 produžena na najmanje tri godine sa stupanjem na snagu 15. jula 2023. godine. Kao danski kupac u 2026. godini morate zadržati nekretninu najmanje tri godine da biste sačuvali oslobađanje.
Ako prodate ranije, PDV kojeg ste bili oslobođeni odmah dospijeva na naplatu, uz dodavanje kamata. Zemljišnoknjižni ured također stavlja zabilježbu na nekretninu, tako da se ona ne može slobodno prenijeti prije isteka tog perioda. Ako planirate brzu preprodaju, oslobađanje se stoga mora smatrati uslovnom uštedom, a ne garantovanim dobitkom.
Kratak rezime
Oslobađanje od PDV-a predstavlja stvarnu uštedu za danske kupce, ali se oslanja na tri stuba: morate biti nerezident, nekretnina mora biti nova prva prodaja od investitora, i cjelokupna cijena mora biti dokumentovano unesena u stranoj valuti prije prenosa vlasništva. Tome se dodaje trogodišnja obaveza zadržavanja i nepromijenjena taksa za prenos vlasništva od 4 posto. Pravila se često mijenjaju, a pojedini poduslovi nisu ujednačeno dokumentovani, stoga neka vašu konkretnu transakciju uvijek pregleda ovlašteni turski porezni savjetnik ili advokat prije nego što potpišete.