Коли ви як громадянин чи мешканець Данії обираєте нову квартиру в Аланії, у прайс-листі швидко з'являються три літери: KDV — турецький ПДВ. Для багатьох іноземних покупців ці витрати можуть повністю зникнути. Туреччина надає повне звільнення від сплати ПДВ на перший продаж новозбудованого житла кваліфікованим іноземцям-нерезидентам. Цей посібник написаний для тих, хто проживає в Данії і хоче чітко зрозуміти, що саме потрібно зробити та задокументувати, щоб скористатися цією пільгою у 2026 році.
Оскільки правила містять багато нюансів і часто змінюються, вам слід завжди уточнювати свою ситуацію в сертифікованого турецького податкового консультанта або юриста перед підписанням документів. Нижче наведено практичний огляд, а не індивідуальну юридичну консультацію.
Що покриває звільнення від податку
Звільнення передбачено статтею 13/i турецького Закону про ПДВ № 3065. Воно означає, що кваліфікований іноземний покупець не сплачує ПДВ під час купівлі нерухомості, якщо житло є новим і придбане безпосередньо у забудовника. Для порівняння, загальна ставка ПДВ у Туреччині становить 20 відсотків (підвищена з 18 відсотків 10 липня 2023 року), тоді як знижена ставка становить 10 відсотків. Для житла ставка залежить, серед іншого, від чистої площі, де 150 м² є основною межею: житло площею до 150 м² зазвичай оподатковується за ставкою 10 відсотків, тоді як площа понад цей ліміт — за ставкою 20 відсотків. Ставка в 1 відсоток усе ще діє для деяких спеціальних категорій. Саме тому, що ставки мають складну структуру, варто заздалегідь уточнити, які правила застосовувалися б саме до вашого житла, якби ви не мали права на пільгу.
Зверніть увагу, що звільнення стосується виключно ПДВ. Збір за реєстрацію права власності в розмірі 4 відсотків (tapu harcı), що розраховується від заявленої вартості продажу, не скасовується. Його необхідно внести до вашого бюджету додатково до ціни.
Чи підпадаєте ви під дію правила як данський покупець?
Коротка відповідь — так, якщо ви не є податковим резидентом Туреччини. Пільга орієнтована на іноземних фізичних осіб-нерезидентів, які не перебували в Туреччині понад шість місяців у відповідний період, а також на іноземні компанії без постійного представництва в країні. Також громадяни Туреччини, які проживають за кордоном із дозволом на роботу або проживання та перебувають поза межами країни понад шість місяців, можуть мати право на цю пільгу.
І навпаки, ви не маєте права на пільгу, якщо у вас є турецька посвідка на проживання або ви іншим чином постійно проживаєте в Туреччині. Отже, якщо ви постійно живете в Данії та купуєте житло для відпочинку або інвестицій в Аланії, вихідні дані свідчать про виконання вимоги щодо місця проживання. Проте перевірка резидентства — це фактична оцінка в кожному конкретному випадку, тому обов'язково підтвердіть свій статус у консультанта, перш ніж розраховувати на звільнення від сплати податку.
Чотири умови в таблиці
У таблиці нижче зібрано ключові умови станом на 2026 рік:
| Умова | Що це означає для вас |
|---|---|
| Покупець | Іноземець-нерезидент (або громадянин Туреччини, який перебуває за кордоном 6+ місяців із дозволом); турецькі податкові резиденти виключені |
| Житло | Перший продаж абсолютно нового житлового або комерційного приміщення, придбаного безпосередньо у забудовника, зареєстрованого платником ПДВ; вторинний ринок не підпадає |
| Оплата | Уся сума ввозиться до Туреччини в іноземній валюті з-за кордону через банк, документується та сплачується до або під час реєстрації прав власності |
| Період обмеження | Щонайменше 3 роки; збільшено з 1 року згідно із Законом № 7456, чинним з 15 липня 2023 року |
Оплата повинна відстежуватися з-за кордону
Це той пункт, де данським покупцям найчастіше потрібно бути особливо уважними. Щоб зберегти право на звільнення, вся вартість покупки повинна бути переказана до Туреччини в іноземній валюті з-за кордону через офіційні банківські канали. Оплата має бути документально підтверджена та здійснена до або в момент самої реєстрації права власності.
На практиці це означає, що ви переказуєте кошти зі свого данського банку, і цей переказ чітко фіксується як вхідна валюта. Зберігайте всі банківські квитанції, що підтверджують походження коштів з-за кордону. Саме на ці документи спираються податкова служба та забудовник під час виставлення рахунку без ПДВ. Якщо ж ви сплачуєте готівкою в Туреччині або коштами, які вже лежать на турецькому рахунку без чіткого іноземного походження, ви ризикуєте втратити право на звільнення.
Як проходить процес
З погляду данського покупця процедуру можна описати кількома кроками:
- Підтвердіть свій статус. Переконайтеся, що ви є нерезидентом і не сплачуєте податки в Туреччині, бажано за участю ліцензованого турецького податкового консультанта або юриста.
- Оберіть відповідний об'єкт. Це має бути перший продаж нового житла або комерційної одиниці від зареєстрованого платником ПДВ забудовника, а не перепродаж.
- Зберіть документи. Паспорт із нотаріально засвідченим турецьким перекладом, турецький податковий номер, докази того, що ви є нерезидентом (дані про в'їзд і виїзд, а також адреса проживання в Данії), відомості про забудовника та нерухомість.
- Подайте заяву на отримання сертифіката про звільнення до відповідної податкової інспекції до завершення угоди.
- Перекажіть повну суму в іноземній валюті з-за кордону банківським шляхом і збережіть квитанції.
- Завершіть реєстрацію права власності (tapu). Забудовник виставляє рахунок без ПДВ із посиланням на статтю 13/i, а ви сплачуєте окремий реєстраційний збір у розмірі 4 відсотків.
Правило трьох років — нова підводна течія
Пункт, у якому старі статті часто помиляються, — це період обов'язкового володіння. Раніше цей термін становив один рік, але згідно із Законом № 7456 він був збільшений щонайменше до трьох років, починаючи з 15 липня 2023 року. Таким чином, данський покупець у 2026 році повинен володіти нерухомістю не менше трьох років, щоб зберегти пільгу.
Якщо ви продасте майно раніше, несплачений ПДВ підлягатиме негайному поверненню з нарахуванням відсотків. Крім того, земельний кадастр ставить спеціальну відмітку на об'єкті, щоб його не можна було вільно переоформити до закінчення цього терміну. Якщо ви плануєте швидкий перепродаж, звільнення від ПДВ слід розглядати лише як умовну економію, а не як гарантовану вигоду.
Короткі підсумки
Звільнення від ПДВ — це реальна економія для данських покупців, але вона тримається на трьох умовах: ви повинні бути нерезидентом, нерухомість має бути первинним продажем від забудовника, і весь платіж повинен бути задокументований як ввезений в іноземній валюті до оформлення права власності. До цього додається трирічне обмеження на продаж та незмінний 4-відсотковий збір за оформлення тапу. Правила нерідко змінюються, а деякі додаткові вимоги можуть трактуватися неоднозначно, тому перед підписанням угоди обов'язково проконсультуйтеся щодо вашої операції з ліцензованим турецьким податковим радником або адвокатом.