När du som dansk tittar på en ny lägenhet i Alanya dyker tre bokstäver snabbt upp i prislistan: KDV, den turkiska momsen. För många utländska köpare kan den utgiften falla bort helt. Turkiet ger nämligen en fullständig momsbefrielse vid den första försäljningen av en nybyggd bostad till kvalificerade icke-bosatta utlänningar. Denna guide är skriven för dig som bor i Danmark och behöver förstå vad du konkret måste göra och dokumentera för att använda befrielsen under 2026.
Eftersom reglerna är nyanserade och ändras ofta bör du alltid bekräfta din egen situation med en auktoriserad turkisk skatterådgivare eller advokat innan du skriver under. Det följande är en praktisk översikt, inte individuell rådgivning.
Vad befrielsen täcker
Befrielsen grundar sig på artikel 13/i i den turkiska momslagen nr 3065. Den innebär att en kvalificerad utländsk köpare slipper betala moms på själva bostadsköpet när bostaden är ny och köps direkt av byggherren. Som jämförelse är Turkiets generella momssats 20 procent (höjd från 18 procent den 10 juli 2023), medan den reducerade satsen är 10 procent. För bostäder beror satsen bland annat på nettoarean, där 150 m² är den viktigaste skiljelinjen: bostäder upp till 150 m² beskattas vanligtvis med 10 procent, medan arean därutöver beskattas med 20 procent. En sats på 1 procent finns fortfarande för vissa särskilda kategorier. Just eftersom satserna är sammansatta är det värt att få bekräftat vad som skulle gälla för just din bostad om du inte kunde använda befrielsen.
Var uppmärksam på att befrielsen endast gäller momsen. Lagfartsavgiften på 4 procent (tapu harcı), som beräknas på det deklarerade försäljningspriset, kvarstår. Den måste du budgetera med utöver priset.
Omfattas du som dansk köpare?
Det korta svaret är ja, om du inte är skattemässigt bosatt i Turkiet. Befrielsen riktar sig till icke-bosatta utländska personer som inte har vistats i Turkiet i mer än sex månader under den relevanta perioden, samt utländska företag utan fast driftställe i landet. Även turkiska medborgare som bor utomlands med arbets- eller uppehållstillstånd och har varit borta i mer än sex månader kan omfattas.
Omvänt är du utesluten om du har ett turkiskt uppehållstillstånd eller på annat sätt är fast bosatt i Turkiet. Bor du alltså till vardags i Danmark och köper en semesterbostad eller en investering i Alanya, talar utgångspunkten för att du uppfyller bosättningsvillkoret. Men bosättningsbedömningar görs från fall till fall, så se till att få din status bekräftad av en rådgivare innan du räknar med befrielsen.
De fyra villkoren i en tabell
Nedanstående tabell sammanfattar de centrala villkoren så som de gäller 2026:
| Villkor | Vad det betyder för dig |
|---|---|
| Köpare | Icke-bosatt utlänning (eller turkisk medborgare utomlands 6+ månader med tillstånd); turkiska skattebetalare är uteslutna |
| Bostad | Första försäljningen av en helt ny bostad eller kommersiell enhet köpt direkt från en momsregistrerad byggherre; återförsäljning omfattas inte |
| Betalning | Hela priset förs in i Turkiet i utländsk valuta från utlandet via bank, dokumenteras och betalas före eller vid lagfartsregistreringen |
| Bindningstid | Minst 3 år; utökades från 1 år genom lag nr 7456 med verkan från 15 juli 2023 |
Betalningen måste kunna spåras till utlandet
Detta är den punkt där danska köpare oftast behöver vara extra noggranna. För att behålla befrielsen måste hela köpeskillingen föras in i Turkiet i utländsk valuta från utlandet genom officiella bankkanaler. Betalningen måste vara dokumenterad och genomförd före eller vid själva lagfartsöverföringen.
I praktiken innebär det att du överför pengarna från din danska bank och att överföringen kan spåras som inkommande valuta. Spara alla bankkvitton som visar att medlen härrör från utlandet. Det är denna dokumentation som skattekontoret och byggherren förlitar sig på när köpet ska faktureras utan moms. Betalar du däremot kontant i Turkiet eller med pengar som redan finns på ett turkiskt konto utan tydligt utländskt ursprung riskerar du att befrielsen inte kan användas.
Så förlöper processen
Sett ur en dansk köpares perspektiv kan förloppet beskrivas i några få steg:
- Bekräfta din status. Säkerställ att du är icke-bosatt och inte turkisk skattebetalare, gärna tillsammans med en auktoriserad turkisk skatterådgivare eller advokat.
- Välj en kvalificerad bostad. Det måste vara en förstahandsförsäljning av en ny bostad eller kommersiell enhet från en momsregistrerad byggherre, inte en återförsäljning.
- Samla dokumenten. Pass med notariserad turkisk översättning, ett turkiskt skattenummer, dokumentation på att du inte är bosatt (in- och utreseuppgifter samt din danska adress) samt uppgifter om byggherre och bostad.
- Ansök om befrielseintyget hos det relevanta skattekontoret innan köpet slutförs.
- Överför hela beloppet i utländsk valuta från utlandet via bank och spara kvittona.
- Genomför lagfartsregistreringen (tapu). Byggherren utfärdar en momsfri faktura med hänvisning till artikel 13/i, och du betalar den separata lagfartsavgiften på 4 procent.
Treårsregeln är den nya fällan
En punkt som äldre artiklar ofta tar fel på är bindningstiden. Tidigare var gränsen ett år, men den utökades till minst tre år genom lag nr 7456 med verkan från 15 juli 2023. Som dansk köpare under 2026 måste du alltså behålla bostaden i minst tre år för att behålla befrielsen.
Säljer du tidigare blir den moms du befriades från omedelbart återbetalningsskyldig, och dröjsmålsränta läggs till. Dessutom gör lagfartsregistret en notering på fastigheten så att den inte fritt kan överlåtas förrän perioden har löpt ut. Planerar du en snabb återförsäljning måste befrielsen därför räknas som en villkorad besparing, inte en garanterad vinst.
Sammanfattning
Momsbefrielsen är en verklig besparing för danska köpare, men den vilar på tre ben: du måste vara icke-bosatt, bostaden måste vara en ny förstahandsförsäljning från en byggherre och hela köpeskillingen måste kunna dokumenteras som införd i utländsk valuta före lagfartsöverföringen. Därtill kommer treårsbindningen och den oförändrade lagfartsavgiften på 4 procent. Reglerna ändras ofta och enskilda detaljvillkor är inte alltid enhetligt dokumenterade, så låt alltid en auktoriserad turkisk skatterådgivare eller advokat granska din affär innan du skriver under.