Wanneer u als Deen naar een nieuw appartement in Alanya kijkt, verschijnen er al snel drie letters op de prijslijst: KDV, de Turkse btw. Voor veel buitenlandse kopers kan deze kostenpost volledig komen te vervallen. Turkije biedt namelijk een volledige btw-vrijstelling op de eerste verkoop van een nieuwbouwwoning aan in aanmerking komende niet-residente buitenlanders. Deze gids is geschreven voor wie in Denemarken woont en concreet wil begrijpen wat er nodig is om deze vrijstelling in 2026 te benutten en te documenteren.
Aangezien de regels genuanceerd zijn en regelmatig wijzigen, dient u uw persoonlijke situatie altijd te laten verifiëren door een bevoegde Turkse belastingadviseur of advocaat voordat u tekent. Het onderstaande is een praktisch overzicht en geen individueel advies.
Wat de vrijstelling inhoudt
De vrijstelling vloeit voort uit artikel 13/i van de Turkse btw-wet nr. 3065. Dit houdt in dat een in aanmerking komende buitenlandse koper geen btw hoeft te betalen over de aankoop van het onroerend goed zelf, mits de woning nieuw is en rechtstreeks van de projectontwikkelaar wordt gekocht. Ter vergelijking: het algemene btw-tarief in Turkije bedraagt 20 procent (verhoogd van 18 procent op 10 juli 2023), terwijl het verlaagde tarief 10 procent is. Voor woningen is het tarief onder meer afhankelijk van de netto-oppervlakte, waarbij 150 m² de belangrijkste grens vormt: woningen tot 150 m² worden doorgaans belast met 10 procent, terwijl het deel daarboven met 20 procent wordt belast. Een tarief van 1 procent geldt nog steeds voor bepaalde specifieke categorieën. Omdat de tarieven complex zijn opgebouwd, is het raadzaam te verifiëren wat exact voor uw woning zou gelden indien u geen gebruik kunt maken van de vrijstelling.
Let op: de vrijstelling geldt uitsluitend voor de btw. De overdrachtsbelasting van 4 procent (tapu harcı), berekend over de aangegeven verkoopprijs, blijft van toepassing. Deze dient u bovenop de aankoopprijs mee te begroten.
Komt u als Deense koper in aanmerking?
Het korte antwoord is ja, mits u fiscaal niet in Turkije gevestigd bent. De regeling is bedoeld voor niet-residente buitenlandse natuurlijke personen die in de relevante periode niet langer dan zes maanden in Turkije hebben verbleven, evenals buitenlandse vennootschappen zonder vaste inrichting in het land. Ook Turkse staatsburgers die in het buitenland wonen met een werk- of verblijfsvergunning en langer dan zes maanden weg zijn geweest, kunnen in aanmerking komen.
U bent daarentegen uitgesloten als u een Turks verblijfsrecht hebt of anderszins permanent in Turkije woont. Woont u gewoonlijk in Denemarken en koopt u een vakantiewoning of investeringspand in Alanya, dan voldoet u in beginsel aan de residentie-eis. De beoordeling van residentie is echter maatwerk; laat uw status daarom controleren door een deskundige voordat u op de vrijstelling rekent.
De vier voorwaarden op een rij
Onderstaande tabel vat de kernvoorwaarden samen zoals deze gelden in 2026:
| Voorwaarde | Wat dit voor u betekent |
|---|---|
| Koper | Niet-residente buitenlander (of Turks staatsburger 6+ maanden in het buitenland met vergunning); Turkse belastingresidenten zijn uitgesloten |
| Woning | Eerste overdracht van een volledig nieuwe woning of commerciële unit, rechtstreeks gekocht van een btw-plichtige bouwer; doorverkoop is uitgesloten |
| Betaling | Volledige koopsom ingevoerd in Turkije in buitenlandse valuta vanuit het buitenland via de bank, gedocumenteerd en voldaan vóór of tijdens levering |
| Aanhoudperiode | Minimaal 3 jaar; verlengd van 1 jaar met wet nr. 7456 met ingang van 15 juli 2023 |
Betaling moet herleidbaar zijn naar het buitenland
Dit is het punt waarop Deense kopers bijzonder zorgvuldig te werk moeten gaan. Om het recht op vrijstelling te behouden, moet de gehele koopprijs via officiële bankkanalen in buitenlandse valuta vanuit het buitenland in Turkije worden ingevoerd. De betaling moet volledig gedocumenteerd zijn en plaatsvinden vóór of op het moment van de officiële overdracht van de eigendomsakte.
In de praktijk betekent dit dat u het geld overboekt vanaf uw Deense bankrekening en dat de overschrijving traceerbaar is als binnenkomende buitenlandse valuta. Bewaar alle bankafschriften die aantonen dat de middelen uit het buitenland afkomstig zijn. Op deze documentatie baseren de belastingdienst en de projectontwikkelaar zich wanneer de aankoop zonder btw wordt gefactureerd. Betaalt u contant in Turkije of met geld dat al op een Turkse rekening staat zonder aantoonbare buitenlandse herkomst, dan loopt u het risico de vrijstelling te verliezen.
Hoe het proces verloopt
Vanuit het perspectief van een Deense koper verloopt het traject in enkele stappen:
- Bevestig uw status. Laat vaststellen dat u niet-resident bent en geen Turks belastingplichtige, bij voorkeur door een bevoegde Turkse belastingadviseur of advocaat.
- Kies een kwalificerende woning. Het moet gaan om een eerste aankoop van een nieuwe woning of bedrijfspand bij een btw-geregistreerde ontwikkelaar, geen herverkoop.
- Verzamel de documenten. Paspoort met notariële Turkse vertaling, een Turks belastingnummer, bewijs van niet-residentie (in- en uitreisgegevens en uw Deense adresgegevens), en gegevens over de bouwer en de woning.
- Vraag het vrijstellingscertificaat aan bij het bevoegde belastingkantoor voordat de aankoop wordt afgerond.
- Maak het volledige bedrag over in buitenlandse valuta vanuit het buitenland via de bank en bewaar de transactiebewijzen zorgvuldig.
- Voltooi de eigendomsoverdracht (tapu). De bouwer reikt een btw-vrije factuur uit onder verwijzing naar artikel 13/i, en u betaalt de afzonderlijke overdrachtsbelasting van 4 procent.
De driejaarsregel is de nieuwe valkuil
Een aspect waar oudere artikelen vaak de mist in gaan, is de aanhoudtermijn. Voorheen was dit één jaar, maar deze periode is verruimd naar minimaal drie jaar door wet nr. 7456 met ingang van 15 juli 2023. Als Deense koper in 2026 dient u de woning derhalve ten minste drie jaar in bezit te houden om de vrijstelling te behouden.
Verkoopt u het pand eerder, dan wordt de kwijtgescholden btw direct opeisbaar, vermeerderd met rente. Bovendien plaatst het kadaster een aantekening op de eigendomsakte waardoor het pand niet vrij kan worden overgedragen voordat de termijn is verstreken. Wie een snelle doorverkoop overweegt, moet de vrijstelling beschouwen als een voorwaardelijke besparing en niet als gegarandeerde winst.
Samenvatting
De btw-vrijstelling vormt een aanzienlijke besparing voor Deense kopers, maar berust op drie pijlers: u moet niet-resident zijn, de woning moet een nieuwbouwproject betreffen dat rechtstreeks van de ontwikkelaar wordt gekocht, en de volledige koopsom moet aantoonbaar vóór de eigendomsoverdracht in buitenlandse valuta zijn overgemaakt. Daarnaast gelden de driejarige aanhoudverplichting en de reguliere overdrachtsbelasting van 4 procent. Aangezien de regelgeving geregeld verandert en specifieke voorwaarden variëren, is het raadzaam uw situatie altijd door een bevoegde Turkse belastingadviseur of advocaat te laten controleren voordat u een koopovereenkomst tekent.