Wenn Sie als Däne eine neue Wohnung in Alanya ins Auge fassen, tauchen in der Preisliste schnell drei Buchstaben auf: KDV, die türkische Mehrwertsteuer. Für viele ausländische Käufer kann dieser Kostenpunkt jedoch vollständig entfallen. Die Türkei gewährt qualifizierten nicht ansässigen Ausländern beim Erstverkauf einer neugebauten Immobilie eine vollständige Mehrwertsteuerbefreiung. Dieser Leitfaden richtet sich an Personen mit Wohnsitz in Dänemark und erläutert, was Sie konkret tun und dokumentieren müssen, um die Befreiung im Jahr 2026 in Anspruch zu nehmen.
Da die Vorschriften nuanciert sind und häufig geändert werden, sollten Sie Ihre persönliche Situation vor der Unterzeichnung stets von einem autorisierten türkischen Steuerberater oder Anwalt prüfen lassen. Die folgenden Ausführungen stellen eine praktische Übersicht dar und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
Was die Befreiung abdeckt
Die Befreiung basiert auf Artikel 13/i des türkischen Mehrwertsteuergesetzes Nr. 3065. Sie bewirkt, dass ein qualifizierter ausländischer Käufer beim Kauf der Immobilie selbst keine Mehrwertsteuer zahlen muss, sofern es sich um einen Neubau handelt und dieser direkt vom Bauträger erworben wird. Zum Vergleich: Der allgemeine Mehrwertsteuersatz in der Türkei beträgt 20 Prozent (angehoben von 18 Prozent am 10. Juli 2023), während der ermäßigte Steuersatz bei 10 Prozent liegt. Bei Wohnimmobilien hängt der Steuersatz unter anderem von der Nettofläche ab, wobei 150 m² die entscheidende Trennlinie darstellen: Wohnungen bis zu 150 m² werden typischerweise mit 10 Prozent besteuert, während darüber hinausgehende Flächen mit 20 Prozent besteuert werden. Ein Satz von 1 Prozent gilt weiterhin für bestimmte Sonderkategorien. Da die Sätze komplex gestaffelt sind, empfiehlt es sich genau abzuklären, welcher Satz für Ihre Immobilie gelten würde, falls Sie die Befreiung nicht nutzen könnten.
Beachten Sie, dass die Befreiung ausschließlich die Mehrwertsteuer betrifft. Die Eigentumsübertragungsgebühr von 4 Prozent (tapu harcı), die auf den erklärten Verkaufspreis berechnet wird, entfällt nicht. Diese müssen Sie zusätzlich im Kaufbudget einplanen.
Sind Sie als dänischer Käufer berechtigt?
Die kurze Antwort lautet ja, sofern Sie in der Türkei nicht steuerlich ansässig sind. Die Befreiung richtet sich an nicht ansässige ausländische Personen, die sich im maßgeblichen Zeitraum nicht länger als sechs Monate in der Türkei aufgehalten haben, sowie an ausländische Unternehmen ohne feste Betriebsstätte im Land. Auch türkische Staatsangehörige, die mit Arbeits- oder Aufenthaltsgenehmigung im Ausland leben und seit mehr als sechs Monaten abwesend sind, können anspruchsberechtigt sein.
Umgekehrt sind Sie ausgeschlossen, wenn Sie eine türkische Aufenthaltserlaubnis besitzen oder auf andere Weise Ihren festen Wohnsitz in der Türkei haben. Wenn Sie also regulär in Dänemark leben und eine Ferienimmobilie oder Kapitalanlage in Alanya erwerben, erfüllen Sie grundsätzlich die Wohnsitzvoraussetzung. Allerdings handelt es sich bei der Prüfung der Ansässigkeit um Einzelfallentscheidungen; lassen Sie Ihren Status daher von einem Berater bestätigen, bevor Sie mit der Steuerbefreiung kalkulieren.
Die vier Voraussetzungen im Überblick
Die folgende Tabelle fasst die zentralen Voraussetzungen zusammen, wie sie im Jahr 2026 gelten:
| Voraussetzung | Bedeutung für Sie |
|---|---|
| Käufer | Nicht ansässiger Ausländer (oder türkischer Staatsbürger mit Genehmigung seit 6+ Monaten im Ausland); türkische Steueransässige sind ausgeschlossen |
| Immobilie | Erstverkauf einer fabrikneuen Wohn- oder Gewerbeeinheit direkt von einem vorsteuerabzugsberechtigten Bauträger; Wiederverkäufe sind ausgeschlossen |
| Zahlung | Der gesamte Betrag wird in Fremdwährung aus dem Ausland über Bankkanäle in die Türkei transferiert, dokumentiert und vor bzw. bei der Grundbucheintragung geleistet |
| Haltefrist | Mindestens 3 Jahre; verlängert von 1 Jahr durch Gesetz Nr. 7456 mit Wirkung zum 15. Juli 2023 |
Die Zahlung muss ins Ausland rückverfolgbar sein
Dies ist der Punkt, an dem dänische Käufer meist besondere Sorgfalt walten lassen müssen. Um die Befreiung zu erhalten, muss der gesamte Kaufpreis über offizielle Bankkanäle in Fremdwährung aus dem Ausland in die Türkei transferiert werden. Die Zahlung muss belegt sein und vor oder bei der eigentlichen Eigentumsübertragung erfolgen.
In der Praxis bedeutet das: Sie überweisen das Geld von Ihrer dänischen Bank, und die Überweisung muss als eingehende Fremdwährung nachvollziehbar sein. Bewahren Sie sämtliche Bankbelege auf, die belegen, dass die Mittel aus dem Ausland stammen. Auf diese Nachweise stützen sich das Finanzamt und der Bauträger bei der Ausstellung einer Rechnung ohne Mehrwertsteuer. Zahlen Sie hingegen bar in der Türkei oder mit Geld, das sich bereits auf einem türkischen Konto ohne klaren Auslandsursprung befindet, riskieren Sie, dass die Befreiung nicht angewendet werden kann.
So läuft der Prozess ab
Aus Sicht eines dänischen Käufers lässt sich der Ablauf in wenigen Schritten beschreiben:
- Status bestätigen. Lassen Sie verifizieren, dass Sie nicht ansässig und kein türkischer Steuerbürger sind – idealerweise durch einen autorisierten türkischen Steuerberater oder Anwalt.
- Qualifizierte Immobilie auswählen. Es muss sich um den Erstverkauf einer neuen Wohn- oder Gewerbeeinheit von einem mehrwertsteuerregistrierten Bauträger handeln, nicht um einen Wiederverkauf.
- Dokumente zusammenstellen. Reisepass mit notariell beglaubigter türkischer Übersetzung, eine türkische Steuernummer, Nachweise über den Nicht-Wohnsitz (Ein- und Ausreisedaten sowie Ihre dänische Adresse) und Angaben zum Bauträger sowie zur Immobilie.
- Befreiungsbescheinigung beantragen. Reichen Sie den Antrag beim zuständigen Finanzamt ein, bevor der Kauf abgeschlossen wird.
- Gesamtbetrag überweisen. Führen Sie den Betrag in Fremdwährung aus dem Ausland per Banküberweisung ein und bewahren Sie die Belege auf.
- Eigentumsübertragung (Tapu) durchführen. Der Bauträger stellt unter Berufung auf Artikel 13/i eine mehrwertsteuerfreie Rechnung aus, und Sie zahlen die separate Grundbuchgebühr von 4 Prozent.
Die Dreijahresregel als Fallstrick
Ein Aspekt, der in älteren Artikeln häufig falsch dargestellt wird, ist die Haltefrist. Früher lag die Grenze bei einem Jahr, wurde jedoch durch das Gesetz Nr. 7456 mit Wirkung zum 15. Juli 2023 auf mindestens drei Jahre verlängert. Als dänischer Käufer im Jahr 2026 müssen Sie die Immobilie somit mindestens drei Jahre lang behalten, um die Befreiung nicht zu verlieren.
Verkaufen Sie früher, wird die erlassene Mehrwertsteuer umgehend nachgefordert und zusätzlich mit Verzugszinsen belegt. Zudem versieht das Grundbuchamt die Immobilie mit einem Sperrvermerk, sodass sie vor Ablauf dieser Frist nicht frei übertragen werden kann. Planen Sie einen raschen Weiterverkauf, sollte die Befreiung daher nur als bedingte Ersparnis und nicht als garantierter Gewinn verbucht werden.
Kurz zusammengefasst
Die Mehrwertsteuerbefreiung bietet dänischen Käufern eine spürbare Ersparnis, ruht jedoch auf drei Säulen: Sie müssen nicht ansässig sein, es muss sich um einen Erstverkauf direkt vom Bauträger handeln und der gesamte Preis muss nachweislich vor der Eigentumsübertragung in Fremdwährung transferiert werden. Hinzu kommen die dreijährige Bindungsfrist und die unveränderte Übertragungsgebühr von 4 Prozent. Da sich Vorschriften häufig ändern und einzelne Details nicht einheitlich dokumentiert sind, sollten Sie Ihr konkretes Vorhaben vor der Vertragsunterzeichnung stets von einem autorisierten türkischen Steuerberater oder Anwalt prüfen lassen.